京建发〔20**〕72号
关于贯彻国办发〔20**〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见
各区、县人民政府搜狐网,市政府各委、办、局,各市属机构:
根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔20**〕4号)精神,按照市政府统一部署,为进一步加强和改善房地产市场调控,支持居民自住和改善型住房消费,遏制房价过快上涨的势头, 促进本市房地产市场平稳健康发展,结合我市实际情况,现提出如下实施意见:
一、增加住房建设用地供应,20**年全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。
加大政策性住房建设力度,调整住房建设用地供应结构网络超女,20**年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。
二、切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,对已供地未开工、已开工未入市的普通商品住房项目,各部门进一步加强监督管理和跟踪服务,发挥行政审批绿色通道机制作用,促开工、促上市。
三、加快推进全市棚户区改造工作,结合保障性住房建设,力争再用两年时间,全面完成三区三片棚户区改造和中心城区危旧房屋保护性修缮任务。进一步完善“修缮、改善、疏散”的旧城房屋保护修缮模式鹿鼎记,加大政府投入,注重旧城风貌的整体保护,疏解人口,使居民住房条件得到明显改善。
四、严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
五、严格执行国家有关个人销售住房的税收政策。自20**年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
六、严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔20**〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。
七、加强土地供应管理和批后监管。从严控制商品住房项目单宗土地出让规模,出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。加强对已出让房地产项目批后监管校友录,依法开展闲置土地的清理。未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工、竣工的房地产开发企业,严格追究违约责任,并限制其参与土地出让活动。
八、加强商品房销售管理。商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后,房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源,严格按申报价格,明码标价、公开对外销售。
九、加大房地产市场执法检查力度,进一步规范市场秩序。市和区(县)住房和城乡建设部门要会同有关部门,严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为;国土资源部门要严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为;发展改革部门要加强商品住房价格监管,依法查处房地产开发企业和中介机构在房屋交易中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定的行为;税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度;金融管理部门要进一步加强对金融机构房地产开发贷款业务的监督管理和窗口指导;国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。::
十、进一步加强房地产市场监测和信息发布。继续加强房地产市场统计、分析和监测goodfeel,完善房价分类统计和发布机制,稳定市场预期。
十一、各区(县)政府要按照本意见要求,切实落实稳定房地产市场、解决中低收入家庭住房困难的责任。市政府有关部门要加强对各区县政府落实房地产市场调控政策和保障性安居工程实施情况的指导支持和检查,确保各项工作措施落到实处。
北京市住房和城乡建设委员会 北京市发展和改革委员会
北京市财政局 北京市国土资源局
北京市规划委员会 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
北京市地方税务局 北京市统计局
国家统计局北京调查总队 中华人民银行营业管理部
中国银行业监督管理委员会
北京监管局
二○一○年二月二十一日
主题词:城乡建设 房地产市场△ 意见
抄送:市政府办公厅天龙八部,住房和城乡建设部办公厅。
北京市住房和城乡建设委员会办公室 20**年2月21日印发
篇2：物业服务健康发展思路浅析
物业服务健康发展思路浅析
我国物业服务企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业。其产生之初仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业服务企业本身而言，它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业，物业服务诞生伊始，便显示出了强大的生命力。
广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自已楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业服务行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了新世纪引入注目的聚焦点。进入21世纪，我国物业服务行业经过了20年的经验和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并象所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明，在这一前进过程中，物业服务企业必然向着规模化、区域化、专业化的方向发展。
面对房地产开发商新建的累累成果，物业服务行业随之发展迅猛，如何使物业服务持续健康发展是值得我们研究和思考的重要问题。
一、物业服务具有广阔的市场和强大的生命力
(一)现状
从1981年全国第一家物业服务公司深圳物业服务公司的出现，物业公司向雨后春笋一样的吹遍了祖国的大地，据不完全统计，目前全国有物业服务从业人员40余万人，每年以4万人递增，目前镇江就有120余家物业服务公司，60%小区施行了物业服务，物业服务逐渐被人们所接受。物业服务已成为21世纪发展最快行业。
(二)作用
随着物业市场的不断扩大，这种集高度统一管理、全方位多层次、市场化经营为一体充满生机和活力的物业服务的出现，就越来越显示出强大的生命力，因为它有以下作用:
1. 满足人们不断增长对改善住房条件的需求；
2. 配合社区管理，为政府解忧，有利于创建团结稳定的社会环境；
3. 延长建筑物和公共设施的使用寿命，提高其经济效益，使之保值、增值；
4. 有利于提高人们的精神文明意识和现代化城市意识；
5. 为开发商树立良好的企业形象，促进了房屋的销售，提高了市场的竞争力。
二、当前存在的主要问题
总体上说，物业服务在我国是一个新生事物，它的发展总要一个过程，虽然它有广阔的市场和强大的生命力，但要健康有序地发展，尚有以下亟待解决的问题:
(一)认识问题有很多误区。由于物业服务是一个新兴行业，其服务内容、政策法规未被大多数人所接受，许多不是物业公司的义务已被转嫁到物业公司头上，替人受过，甚至受到莫名的指责，打击了从业人员的积极性，而且部分业主不顾法律、法规进行违章建筑，极大地损坏了其他业主的利益和小区的整体形象。阻碍了物业服务的健康发展。
(二)细部法规建设不健全。主要表现在物业公司对违章建筑的处置，是否可以强拆?物业服务费的起算日，还是以交付使用时计算、还是办理入伙手续时计算，如应房屋质量问题，业主是否可以要求减免物业服务费?业主拒交物业服务费、公共部分的费用，法律法规对业主没有制约措施。
(三)历史遗留问题影响到物业正常的服务。主要表现在开发商未按协议规定，改变原有的设计及使用功能，小区的配套设施不到位、设计不合理、房屋质量等问题，业主则认为物业服务不到位。
(四)物业服务企业内部建设薄弱。职工队伍业务素质、职业道德都有待提高和规范。
(五)物业服务费不能满足物业服务的正常运作。由于业主消费观念、经济状况、物业服务等原因的影响，物业的收缴又不向水、电、气等单位有刚性的收费措施，致使微利行业更加微利，经营比较困难。
三、抓住机遇，推进物业服务健康发展
近年来，我们物业服务行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业政策、法规的颁布实施，物业服务市场日趋成熟，为物业服务的健康发展提供了良好的发展势头，但我们又要充分认识到存在的问题和推进工作的难度。我们要抓住机遇，树立***，推进物业服务健康地向广度、深度、高度发展，我们应做好以下工作:
(一)要加强领导、提高认识，进一步更新观念。
许多大城市、大公司的成功经验告诉我们，要全面推动物业服务使之健康有序地发展，首先要领导的高度重视。同时政府、媒体、物业公司要向全民广泛地宣传物业服务方面的政策、法规、好处等内容，让大家都参与到物业服务的过程中来，要让物业服务企业以有效的管理、优质的服务、合理的收费，让业主感到他们是最大得收益者。
(二)大力贯彻国务院《物业服务条例》，建立、健全相关法律、法规。
20**年颁布实施的《全国物业服务条例》对物业服务的健康发展指明了前进的方向。《条例》阐述了业主、、业主大会、物业服务企业的权利、义务并对物业的使用、法律责任等作了明确的规定，维护了业主和物业服务企业的合法权益。大家必须认真学习《物业服务条例》，将条例真正地运用于物业服务的实际过程中去。但由于部分业主的素质问题，违章建筑在小区内滋生蔓延，影响了其他业主的利益及小区的整体形象，很多业主认为物业服务不到位，对物业公司的影响大打折扣，而政府有关部门对违章也无执法力度。所以必须加强违章的执法力度，并可以给物业公司适当地执法权，对推进物业服务的健康发展有着重要的意义。另外在物业服务费的收取上，物业公司只能通过催缴，最后也只能通过法律手段，但哪个物业公司愿意和业主打官司呢?对于业主无理拒交物业服务费的法律应给予物业公司一定的权利，如可以和水、电、气单位合作等。对于物业服务费的起收日、公共分摊费用等，地方政府也需用发文的形式健全起来。
(三)理清思路，处理好各方关系。
首先，必须处理好与行政主管部门的关系，行政主管部门是物业服务的归口部门，代表政府对物业服务行使管理权利，物业服务必须接受行政主管部门的指导和监督。第二，必须协调好与业主委员会的关系。业主委员会是由业主大会产生的业主自治管理的机构，代表着业主的根本利益，物业服务企业应按照《物业服务条例》的相关规定，尊重业主委员会的权利，履行好义务，处理好业主自治与专业化管理的关系，维护好业主的合法权益。第三必须协调好与开发商的关系，物业服务应从物业的保值、升值的目的出发，按照前期物业服务服务合同约定的内容，行使好权利、履行好义务，实行物业服务与开发商的良好合作，互利共赢，促使物业服务健康发展。
(四)抓好队伍建设，提高物业服务水平。
必须抓好内部建设和外部建设。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，所有物业服务从业人员必须持证上岗，多学习、多取经，以不断提高业务水平和服务水平，提高物业公司的竞争力。外部方面，物业服务企业必须搞好资质，重视服务，打造品牌，并主动出击，开辟渠道，积极参与物业市场竞争，营造良好的物业服务氛围，为物业服务健康发展奠定扎实的基础。
(五)做好物业经营，为物业服务企业增加收入。
物业服务费是物业服务的物质基础，从目前物业服务的经营状况来看，仅依靠物业收费收入，大多数物业服务企业只能维持简单再生产，而不是实现扩大再生产。因此物业服务企业不能只依靠收缴物业服务费求生存，必须独立走向市场，利用自身资源，开辟新的创收渠道，靠开展多种经营弥补物业服务费的不足，同时还能使业主得到多层次、多项目、全面周到的服务。所以开展多种物业经营对物业服务的健康发展起到重要作用。
(六)切实解决好历史遗留问题，有利于改善与业主之间的良好关系。
面对开发商业遗留的问题，政府有关部门、业主委员会必须积极协调，把zzxxx所说，“群众利益无小事”这句实在话，真正运用到实际行动上，给广大业主一个满意的答复。
物业服务在国外已发展了100多年，而在中国才20多年。物业服务既是朝阳行业，又是微利行业，这是不争的事实。物竞天择，适者生存。各级政府、全社会、全民应抓住机遇重视起来，学习***，把握其理论实质和思想内涵，联系物业服务，开拓创新，把物业服务工作推向一个新阶段，为提高城市的现代化建设、为人民创造美好生活空间共同努力，共同创造有中国特色的物业服务健康发展之路。
篇3：走出误区推动物业管理行业健康发展
走出误区推动物业管理行业健康发展
物业服务在我国还算刚刚兴起，起步最早的深圳也只有20年的历史，所以规模小、难度大、观念旧是物业服务的总特点。要想使物业服务实现社会化、专业化、市场化，必须要走出几个误会，才能有发展的生机。
一、走出概念误区
现在还有许多人对什么是物业服务、物业服务都包括哪些内容、物业服务公司是怎么回事等等，并不十分清楚。因此，就有人说物业服务就是“扫垃圾、看大门”，物业服务公司就是“开发商、建房单位”，物业服务都是“退休人员、下岗职工”等等。
首先，物业服务不是以前意认上的房地产行政管理，它是集管理、服务、经营于一体的企业法人，它的最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益同步增长。它是依照国家的法规政策，运用现代的科学技术和先进的管理手段，对小区的物业进行管理，为小区的业主提供有偿服务，使业主的物业得到保值增值。其管理服务的主要内容有:
常规性的公共管理服务:房屋主体公共部位的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的保洁，庭院花草树木的栽培，庭院治安秩序的护卫，消防设施的保护，道路车辆的管理等；针对性的专项管理服务:为业主提供日常生活的方便(衣食住行)、开展商业服务、文教体卫活动、金融保险业务、中介服务等；还有根椐业主的需求，随时提供委托性的特约服务等。
由此可见，物业服务不只是“扫拉圾、看大门”，它为业主提供的是全方位、综合性、立体式的管理和服务。
其二，物业服务公司可能是开发商的下属单位，但这纱是某些人所说就是“开发商、建房单位”。成产物业公司要按照法律程序，履行严格的申报审批手续。具体说，它要过四关、获四证；按照国家法规政策规定的条件，向工商管理部门申请营业执照，取得法人证书；向房产管理部门申请企业等级，取得收费许可证书；向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训，取得岗位合格证书。没有“四证”的公司，不是物业公司，有的单位对房产实行的行政管理，也说成是物业服务，这是盗用物业公司的名义，是违背物业服务内涵和国家法规的。
其三，物业服务人员是经过招聘、培训，具有很高素质的产业队伍，绝不是“退休人员、下岗职工”。据我对500名经理、项目经理、管理员、财会人员的调查，其中研究生3人，占0.6%，本科131名，占26.2%；大专256名，占51.2%；中专10名，占据22%。50岁-55岁的99名，占19.8%；35岁-49岁的142名，占28.4%；34岁以下的259名，占51.8%。有很多人都是高级工程师、工程师、经济师、会计师、估价师等。由此看来，物业服务可谓“朝阳产业”，其从业人员也大都是“早晨*点钟的太阳”，年富力强，朝气蓬勃，绝不是“退休人员、下岗职工”的组合。
总之，走出认识误区，认清物业服务，营造业主的文明、祥和、安全、清雅、舒适的居住空间和生活环境，留住物业的“青春靓妆”，使业主安居乐业，是物业服务企业的最大追求。
二、走出责任误区
现在物业服务纠纷比较多，究其原因，就是分不清各自的职责，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪物业公司，对物业公司产生颇多怨言，甚至由此拒交物业服务费用，这都是观念上的错觉造成的。例如汽车、摩托车在停车场丢失，究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论，即使交了停车费，也不应由物业公司赔偿。
其一，物业公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务；
其二，停车场是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务；
其三，收费是因为用户占用了全体业共有的土地、场地、设施，这种收费恰体现了“谁使用谁受益谁出钱”的原则。
同样道理，业主家中财产被盗，更不应由物业公司赔偿，因为业主付给物业公司的服务费用，只是为提供公共环境的维护费用，而不是个人家庭财产的保险费用。但是，物业公司有责任承担法律和合同约定的责任，如优化服务，加强管理，减少纠纷，防范事故等责任，为业主分忧，为用户分心。这里需要着重指出的是:按国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合服务的场所，应各负其责，各尽其职，如房地产方面的业务，属房地产行政主管部门的管理职责；政府方面的行政业务，属辖区办事处的管理职责；社会治安方面的业务，属派出所的管理职责；水电气暖方面的业务，属相关部门的管理的职责；这些部门都是服务性的企业，都应为业主提供优质服务，按规定入户抄表，计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等的损耗，都分摊在业主身上，这种分摊理违背国家政策的，业主应该抵制，不应把怨方和责任都转嫁给物业公司，而应与物业积极配合起来，运用法律武器来保护自已的权利，扼制垄断行业的违法行为。
三、走出“上帝”误区
在现今市场经济社会里，“上帝”越来越多，人人愿当“上帝”，人人不在此时此地做“上帝”，就在彼时彼地做“上帝”。这一观念一度被某些人奉为经典。观念是“上帝”、病人是“上帝”、顾客是“上帝”......充诉市场，流传社会。在这种“新潮”中，物业服务行业也概莫能外，业主是“上帝”，物管是“仆人”，早已是口言耳热的业内外的时髦用语。
这一切并没有什么不好，说明大家观念的更新，都在抢经营市场，争取服务对象，推销自已的产品；只是这种叫法做法与事实相悖，与市场经济中公平交易的原则相违背。在现实生活中，若病人真是“上帝”，就不会受假药之害，若顾客真是“上帝”，就不会受假品牌假货之骗，若业主真是“上帝”，就不会付给“仆人”劳务费，更不会与“仆人”签定平等合同。如果住奉这种理念，卖方(服务方)对买方(被服务方)只能“顶礼跪拜、进贡敬神、祈祷保佑”，不敢对“上帝”有其他索求；而就物业服务中业主与物业公司的关系，在《民法》中体现的是经济民事关系，在《合同法》中休现的是委托被委托的关系，在《劳动法》中体现的是平等交易关系。彼此之间是同志、是朋友、是伙伴，权利与义务是对等的；不是“帝”与“仆”、“主”与“奴”的关系。因此，我主张废弃“上帝”的宝座，物业公司将“上帝”从“天堂”请下来，以优质服务、真情服务、超值服务来回报业主的理解和支持，而业主也应对物业公司主动配合、积极督促、热情帮助，来携手并进，创优达标，共建安全和文明的美好家园。
四、走出“管家”误区
一个时期以来，由于某服刊的误导，许多物业公司在对员工进行培训教育时，常以“管家”自喻；面对广大业主，也常以“管家”的面孔出现。其实这是不正确的，它混淆了物业服务者与“管家”的本质区别，颠倒了业主与物业服务者的位置，如果不在认识上澄清，不在于理论上纠误，势必影响物业服务企业与业主的关系，成为物业服务企业发展的障碍。
其一，两者含义不同。
物业服务者是具有法人地位的企业，对内对外承担法律责任。它是“受委托、按合同”对小区整体物业和全体业主履行职责的同时，也行使自已的权利；在集管理、服务、经营于一体的同时，也发挥着自已责、权、利于一身的优势；在实行社会化、专业化、企业化管理的同时，也为企业实现社会效益、经济效益、环境效益铺设着基石。而“管家”则不同，他是为富贵人家服务的仆人，他的根本任务只是管理家务和服侍主人，他对内对外都不承提法律责任，他对主人只尽义务，没有决定权，只有建议权，他的唯一目的就是通过劳动的付出，获得相应的报酬。
其二，两者服务对象不同。
物业服务者与业主之间是种平等的契约关系，双方的行为不仅受相关法律约束，更受双方签订的合同监督。管理者又是服务者，被管理者又是被服务者，管理的目的是为了服务，服务是通过管理来实现。管理服务的范围是整个社区，具有群体性，社会性和综合性，是以维护大多数人的整体利益而损害多数人的整体利益。而“管家”则不同，他的服务是某一特定主体，他的服务具有单一性、排他性和特定性，因而他的服务对象是狭窄的个体。
综上所述，物业公司、业主、相关部门，必须从若干误区的阴影走出来，按照物业服务的平衡原理、市场交易的等价原则，相依融合，共创文明社区。
篇4：谈物业服务健康发展策略
谈物业服务健康发展策略
物业服务的健康发展，首先离不开物业服务公司的健康发展、物业市场的健康发展及政府相应职能的政策扶持、舆论导向的正确宣传。
（一）制定和健全制度。管理是核心，制度是保障。物业公司要建立一套科学、规范、完善的规章制度，要积极导入、建立符合国际质量标准的iso9002质量体系，提高物业服务的水平，为物业企业立足国内，甚至走向国外市场打下坚实的基础。
（二）加快立法，健全物业服务法律、法规体系。政府要通过自己的权威使物业服务工作有序、健康开展，对物业服务市场形成、发展所必须的文件尽快出台，以便物业服务公司、广大业主（住户）都可依照执行。
（三）规范招投标机制。招投标就是公开竞争，企业之间比管理、比质量、比服务、比成本、比效益，最终比品牌，优胜劣汰。物业服务市场要建立一个公平竞争的市场机制，就必须建立起物业服务的招投标机制，采取面向社会公开招标的方式，选聘物业服务公司。
（四）抓好队伍建设，必须抓好内部建设和外部建设。物业公司不光要注重引才，注重用才，更应注重育才。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，提高物业公司的竞争力。外部方面，物业服务企业必须搞好资质，重视服务，创出自己的品牌，树立良好的公司形象，创立有自己特色的管理理念和模式。
（五）加大物业服务的宣传力度。要加大对物业服务的宣传力度，帮助老百姓正确认识物业服务，理解物业服务，关心物业服务，支持物业服务，加快物业服务的健康发展。