工程维修部园林绿化部作业指导书
1.0 工程维修部岗位设置和任务
1.1岗位设置
1.2人员配置
1.2.1工程维修主管：1名;
1.2.2水电工：9名;
1.2.3绿化工：7名。
2.0 工作任务
工程维修部是处理日常小区业主报修、维修及共用设施设备维修管理，保障设备、设施正常运行和园区绿化的职能部门。工程维修部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主创造安全、文明、舒适、方便的居住环境的基本保证和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
3.0 工程维修部的职责范围
3.1 负责区域内公共部位、设施设备养护维修计划的制定并组织实施。
3.2 负责小区电力系统、安防系统、电梯系统、消防系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障检修。
3.3 负责小区公共设施、设备的维修保养。
3.4 负责业主室内装修的审批、监管。
3.5 负责对业主室内设施、设备提供有偿维修服务。
3.6 负责小区外包维修的监管工作。
3.7 负责对本部门员工的培训和考核等日常管理工作。
3.8 负责所辖区域公共绿地、室内外公共区域绿化植物的养护工作。
4.0 工作范围
4.1 公司辖区范围内所有共用设施设备的运行、维护、保养及业主的报修处理和绿化工作。
5.0 工作目标
5.1 业主对水电维修服务满意率达到98%以上;
以每半年为一个阶段进行统计，其主要依据的信息来源为：《服务业主意见征求表》、公司的《工作日志》、《投诉记录表》及其他记录。
计算公式 =(满意服务的户数/记录维修服务的总户数)×100%
5.2 公共设备设施完好率95%以上;
计算公式 =(设施设备完好数量/设施设备总数)×100%
5.3 维修及时率达到98%以上;
以每月为一个阶段进行统计
计算公式 =(接传及时次数/报修总次数)×100%
5.4 房屋及配套设施完好率95%以上
5.5 工程技术人员持证上岗率100%。
计算公式 = (持证上岗人数/部门总人数 )×100%
5.6 无大面积黄土裸露及植被死亡现象。
目视绿化区域内黄土裸露面积无连续超过1平方，植被死亡率控制在2%以内。
6.0 岗位职责
6.1 工程维修部主管
6.1.1 在分管经理的领导下，全面负责工程维修部的各项工作，执行上级下达的各项指令，督促下级完成各项工作任务。
6.1.2 系统地掌握主要设备的运行状况及技术数据和技术档案管理。发现问题及时组织人员处理。
6.1.3 重要设备发生故障影响业主正常工作、生活时，及时组织人员赶赴现场处理，并将处理情况及时向上级汇报。
6.1.4 督促和检查小区各系统维修保养计划的具体实施以及质量达标情况，并随时给予技术方面的指导。
6.1.5 督促和检查各承包商按期完成设备维修保养、故障处理及零配件更换情况和记录，做到每月进行整理、登记和存档。
6.1.6 加强本部门与相关部门工作沟通、协调、配合，树立整体服务的意识。
6.1.7 负责整理维修方面的各种文件、资料、样本、图册。
6.1.8 如需停电、停水及停电梯检修，需事先取得客服部的认同后，由客服部以通告或电话形式预先通知各业主。
6.1.9 制定安全措施，确保工作人员在设备检修和保养时的人身安全和设备安全。对本部门员工的行为规范、业务技能、遵章守纪、礼貌服务等方面进行培训，不断提高员工思想素质和技术水平。
6.1.10 负责业主装修的审核，报分管经理批准。
6.1.11负责辖区内维修工作的日常巡查,并做好记录,每周/月对维修服务质量进行检验,并填写《工作日志》。
6.1.12 检查各班组日常运行、维修及交接记录。
6.1.13 完成主管领导指派的其他工作。
6.2 工程维修人员
6.2.1 遵守公司的各项规章制度，服从工程维修部主管的领导，按时完成领导交办的各项工作任务。
6.2.2 监视高低压配电房及箱变、给排水设备、消防系统、电梯等的运行情况，发现停电、停水、停梯故障等情况时，及时采取相应措施并通知部门主管。
6.2.3 小区照明维修及定时开启和关闭。
6.2.4 每日观察设施设备的温度、润滑等情况，发现异常及时处理并汇报部门主管，以免发生事故。
6.2.5 提高业务技术知识，熟练掌握各项设备的性能，特别是配电、电梯、消防和智能化系统的开关操作程序以及应急处理的方法。
6.2.6 严格执行安全操作规程，确保自身安全及小区各项设施设备的安全、正常运行。
6.2.7 应做到工作主动积极，做好巡视工作，定期检查各设施设备运行情况，发现问题及时处理，杜绝事故防患于未然。
6.2.8 每日定时巡视公共照明，发现问题及时维修并做记录。保证公共照明设备完好率达到98%以上。
6.2.9 按上级制定的设施设备保养、维护计划对电梯系统、给排水系统、消防系统、智能化系统、供配电系统进行定期保养维护。
6.2.10 监督外包项目的维修保养情况。
6.2.11 凡属业主设施，应提供及时服务，属于有偿服务的合理收费，严禁乱收费。
6.2.12 维修人员有权拒绝任何违规操作。
6.2.13 完成上级领导交办的其他工作。
6.3 绿化主管
6.3.1 负责绿化设施设备正常使用及绿化养护的技术监督和指导;
6.3.2 解决园区绿化项目管理中存在的技术问题;
6.3.3 制定绿化养护计划，实施绿化养护、补种工作及技术指导;
6.3.4 负责绿化养护的费用控制，工具保管与支配;
6.3.5 负责办公区域楼宇内和私家花园的花卉指导养护工作,提升物业服务的满意度;
6.3.6 负责配合分管领导在物业的接管验收中绿化工程的接管验收工作,就相关工作提出合理化建议并拟定具体实施方案;
6.4 绿化工
6.4.1 负责辖区范围内的花草树木的浇灌、施肥、除草、修剪等养护管理工作;
6.4.2 积极培育花卉苗木及引进新品种，满足辖区的绿化要求，创造辖区优美
6.4.3 负责绿化区域的清洁工作，保持草坪、景观小品的整洁;
6.4.4 负责病虫害的防治工作，发现问题及时处理并如实上报，避免虫害范围进一步扩大;
6.4.5 加强绿化区域管理，劝阻任何践踏草坪等破坏绿化行为;
6.4.6 妥善保管好绿化工具，严格按规程操作，做好绿化工具的保养工作;
6.4.7 完成上级交办的其他工作。
7.0引用文件和相关质量记录
7.1 《服务业主意见征求表》
7.2 《维修值班日志》
7.3 《投诉记录表》
7.4 《工作日志》
8.0 工程维修部夜间值班管理规定
8.1目的
明确工程维修部值班人员的值班作业范围、巡查及记录要求
8.2 适用范围
适用于***公司工程维修部维修值班工作。
8.3 职责
8.3.1 工程维修值班人员负责运行中各项设施设备的巡查和故障的处理。
8.3.2 工程维修部主管负责对值班工作的督导和检查。
8.4 工作程序
8.4.1 值班规定
8.4.1.1 维修值班人员上岗前必须佩戴工作牌，穿工装，严禁穿拖鞋。
8.4.1.2 值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗，严禁聚堆聊天。未经批准擅自脱离岗位者，按违反劳动纪律处理;造成损失的，追究其经济责任。
8.4.1.3 值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。
8.4.1.4 值班员工必须服从值班领导的安排，听从调配，执行工作指令。
8.4.1.5 值班员工必须严格执行巡检制度，发现隐患应及时消除，发现故障迅速排除，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，保证设备安全运作。
篇2：小区工程维修部工作手册
小区工程维修部工作手册
1.0 工程维修部岗位设置和任务
1.1岗位设置
1.2人员配置
1.2.1工程维修主管：1名;
1.2.2水电工：9名;
1.2.3绿化工：7名。
2.0 工作任务
工程维修部是处理日常小区业主报修、维修及共用设施设备维修管理，保障设备、设施正常运行和园区绿化的职能部门。工程维修部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主创造安全、文明、舒适、方便的居住环境的基本保证和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
3.0 工程维修部的职责范围
3.1 负责区域内公共部位、设施设备养护维修计划的制定并组织实施。
3.2 负责小区电力系统、安防系统、电梯系统、消防系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障检修。
3.3 负责小区公共设施、设备的维修保养。
3.4 负责业主室内装修的审批、监管。
3.5 负责对业主室内设施、设备提供有偿维修服务。
3.6 负责小区外包维修的监管工作。
3.7 负责对本部门员工的培训和考核等日常管理工作。
3.8 负责所辖区域公共绿地、室内外公共区域绿化植物的养护工作。
4.0 工作范围
4.1 公司辖区范围内所有共用设施设备的运行、维护、保养及业主的报修处理和绿化工作。
5.0 工作目标
5.1 业主对水电维修服务满意率达到98%以上;以每半年为一个阶段进行统计，其主要依据的信息来源为：《服务业主意见征求表》、公司的《工作日志》、《投诉记录表》及其他记录。计算公式 =(满意服务的户数/记录维修服务的总户数)×100%
5.2 公共设备设施完好率95%以上;计算公式 =(设施设备完好数量/设施设备总数)×100%
5.3 维修及时率达到98%以上;以每月为一个阶段进行统计计算公式 =(接传及时次数/报修总次数)×100%
5.4 房屋及配套设施完好率95%以上
5.5 工程技术人员持证上岗率100%。计算公式 = (持证上岗人数/部门总人数 )×100%
5.6 无大面积黄土裸露及植被死亡现象。
目视绿化区域内黄土裸露面积无连续超过1平方，植被死亡率控制在2%以内。
6.0 岗位职责
6.1 工程维修部主管
6.1.1 在分管经理的领导下，全面负责工程维修部的各项工作，执行上级下达的各项指令，督促下级完成各项工作任务。
6.1.2 系统地掌握主要设备的运行状况及技术数据和技术档案管理。发现问题及时组织人员处理。
6.1.3 重要设备发生故障影响业主正常工作、生活时，及时组织人员赶赴现场处理，并将处理情况及时向上级汇报。
6.1.4 督促和检查小区各系统维修保养计划的具体实施以及质量达标情况，并随时给予技术方面的指导。
6.1.5 督促和检查各承包商按期完成设备维修保养、故障处理及零配件更换情况和记录，做到每月进行整理、登记和存档。
6.1.6 加强本部门与相关部门工作沟通、协调、配合，树立整体服务的意识。
6.1.7 负责整理维修方面的各种文件、资料、样本、图册。
6.1.8 如需停电、停水及停电梯检修，需事先取得客服部的认同后，由客服部以通告或电话形式预先通知各业主。
6.1.9 制定安全措施，确保工作人员在设备检修和保养时的人身安全和设备安全。对本部门员工的行为规范、业务技能、遵章守纪、礼貌服务等方面进行培训，不断提高员工思想素质和技术水平。
6.1.10 负责业主装修的审核，报分管经理批准。
6.1.11负责辖区内维修工作的日常巡查,并做好记录,每周/月对维修服务质量进行检验,并填写《工作日志》。
6.1.12 检查各班组日常运行、维修及交接记录。
6.1.13 完成主管领导指派的其他工作。
6.2 工程维修人员
6.2.1 遵守公司的各项规章制度，服从工程维修部主管的领导，按时完成领导交办的各项工作任务。
6.2.2 监视高低压配电房及箱变、给排水设备、消防系统、电梯等的运行情况，发现停电、停水、停梯故障等情况时，及时采取相应措施并通知部门主管。
6.2.3 小区照明维修及定时开启和关闭。
6.2.4 每日观察设施设备的温度、润滑等情况，发现异常及时处理并汇报部门主管，以免发生事故。
6.2.5 提高业务技术知识，熟练掌握各项设备的性能，特别是配电、电梯、消防和智能化系统的开关操作程序以及应急处理的方法。
6.2.6 严格执行安全操作规程，确保自身安全及小区各项设施设备的安全、正常运行。
6.2.7 应做到工作主动积极，做好巡视工作，定期检查各设施设备运行情况，发现问题及时处理，杜绝事故防患于未然。
6.2.8 每日定时巡视公共照明，发现问题及时维修并做记录。保证公共照明设备完好率达到98%以上。
6.2.9 按上级制定的设施设备保养、维护计划对电梯系统、给排水系统、消防系统、智能化系统、供配电系统进行定期保养维护。
6.2.10 监督外包项目的维修保养情况。
6.2.11 凡属业主设施，应提供及时服务，属于有偿服务的合理收费，严禁乱收费。
6.2.12 维修人员有权拒绝任何违规操作。
6.2.13 完成上级领导交办的其他工作。
6.3 绿化主管
6.3.1 负责绿化设施设备正常使用及绿化养护的技术监督和指导;
6.3.2 解决园区绿化项目管理中存在的技术问题;
6.3.3 制定绿化养护计划，实施绿化养护、补种工作及技术指导;
6.3.4 负责绿化养护的费用控制，工具保管与支配;
6.3.5 负责办公区域楼宇内和私家花园的花卉指导养护工作,提升物业服务的满意度;
6.3.6 负责配合分管领导在物业的接管验收中绿化工程的接管验收工作,就相关工作提出合理化建议并拟定具体实施方案;
6.4 绿化工
6.4.1 负责辖区范围内的花草树木的浇灌、施肥、除草、修剪等养护管理工作;
6.4.2 积极培育花卉苗木及引进新品种，满足辖区的绿化要求，创造辖区优美
6.4.3 负责绿化区域的清洁工作，保持草坪、景观小品的整洁;
6.4.4 负责病虫害的防治工作，发现问题及时处理并如实上报，避免虫害范围进一步扩大;
6.4.5 加强绿化区域管理，劝阻任何践踏草坪等破坏绿化行为;
6.4.6 妥善保管好绿化工具，严格按规程操作，做好绿化工具的保养工作;
6.4.7 完成上级交办的其他工作。
7.0引用文件和相关质量记录
7.1 《服务业主意见征求表》
7.2 《维修值班日志》
7.3 《投诉记录表》
7.4 《工作日志》
8.0 工程维修部夜间值班管理规定
8.1目的
明确工程维修部值班人员的值班作业范围、巡查及记录要求
8.2 适用范围
适用于***公司工程维修部维修值班工作。
8.3 职责
8.3.1 工程维修值班人员负责运行中各项设施设备的巡查和故障的处理。
8.3.2 工程维修部主管负责对值班工作的督导和检查。
8.4 工作程序
8.4.1 值班规定
8.4.1.1 维修值班人员上岗前必须佩戴工作牌，穿工装，严禁穿拖鞋。
8.4.1.2 值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗，严禁聚堆聊天。未经批准擅自脱离岗位者，按违反劳动纪律处理;造成损失的，追究其经济责任。
8.4.1.3 值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。
8.4.1.4 值班员工必须服从值班领导的安排，听从调配，执行工作指令。
8.4.1.5 值班员工必须严格执行巡检制度，发现隐患应及时消除，发现故障迅速排除，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，保证设备安全运作。
篇3：物业工程维修部电梯工岗位说明书
物业工程维修部电梯工岗位说明书
部门：工程维修部
岗位：工程维修部电梯工
直接上级：工程维修部主管
直接下级：无
任职条件：高中以上学历，三年以上工作经验，有电梯操作上岗证
岗位职责：
1.熟练掌握电梯的操作、运行、维保规程，清楚了解电梯性能及控制范围，严格遵守操作程序，保证电梯的安全正常运行;
2.按照主管安排，依据相关电梯维修保养制度的内容和要求，认真做好设备日常巡检及维修保养工作，发现异常，及时采取措施，防止隐患酿成大故障;
3.负责提供责任范围内客户报修电梯的日常维修服务，接到《报修服务单》后，必须带齐工具、物料，及时到达现场处理;
4.负责对装修户的前期水电改造部分的装修巡查，做好相关记录;
5.严格执行工程部的值班制度和交接班制度，坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，并做好相关交接班记录;
6.发生电梯应急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时(当班事故未排除的上下两班协力排除故障、完毕后清理现场，填写事故报告，报部门主管)、准确排除故障;
7.按电梯公司要求开闭电梯，不准私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向;
8.节约原材料，爱护工具、设备，检修用料不乱扔乱放。保持电梯机房清洁卫生，做好文明生产;
9.完成上级领导交付的其他工作。
作业标准：
1.坚守岗位，做好交接班工作，随时保持机房卫生整洁。并填写《交接班记录表》;
2.建立电梯档案，按制定计划进行保养，每天巡查一次、15天进行检查测试1次，每年上报特种设备管理部门进行一次年检，发现问题及时处理;
3.每天在巡检工作中，检查轿箱门开闭情况、运行是否平稳、箱体有无电麻现象、灯光、求救系统是否正常、楼层电梯信号灯指示是否正常，。雨水天气应不少于三次检测、检查地坑，门道是否进水，发现存水，立即处理;
4.严格遵守《国家电梯操作程序》和《国家电梯维修规范》，保证电梯的正常运行;
5.电梯处于检修时，不允许乘客和载货，电梯厅应挂检修停用标示牌;
6.执行消防状态，停电状态的电梯管理措施;
7.执行解救电梯困人应急措施，在突发事件发生时要保持冷静，及时处理并在5分钟内上报部门经理。并在事故处理完后填写相关维修记录。
作业流程：
1.当天值班人员提前15分钟到岗打扫办公室卫生，将办公桌物品摆放整齐、有序，其他人员8：30前整理好着装进入工作状态;
2.8：30---8：35，当日值班人员与客服中心前台接待进行问题交接;要求双方签字确认;
3.8：35--9：00参加部门工作例会，报告各责任区前一天工作的完成情况，听取主管安排当天重点工作;
4.9：00开始巡视电梯运行情况，并对机房卫生进行清理、擦拭设备，记录运行数据;
5.在巡视工作中，遇有电话报修应立即赶到出事点，进行处理、处理完毕后应到服务中心前台进行回服处理情况，并补填写派工单;
6.发现事故隐患、要及时上报、并填写隐患情况报告、遇有特殊情况、来不及上报的，应先处理，后填写事故处理单;
7.下班时提前15分钟，作好交班准备，按要求认真进行交接班。