乳山市人民政府办公室关于进一步加强物业管理服务工作的意见(20**)
乳政办发〔20**〕29号
各镇人民政府，市政府各部门、单位，滨海新区、经济开发区、城区街道办事处，各市属国有企业：
为进一步加强和规范我市物业管理工作，理顺物业管理体制，提升物业服务水平，满足业主对物业管理的需求，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规相关规定，结合我市实际，现就进一步加强物业管理工作提出如下意见。
一、指导思想
以提升人居环境质量、改善居民生活服务为目标，以理顺物业管理机制、激发物业服务活力为核心，本着“落实责任、服务市民”的原则，坚持新建小区与既有小区物业管理同步推进，社区环境整治与完善长效机制并重实施，着力化解物业管理服务中的矛盾和问题，切实理顺管理制度，转变政府职能，增强业主参与意识，扩大物业管理服务覆盖面，努力构建管理规范、服务优质、监管到位的物业管理服务体系。
二、体制理顺
遵循“条块结合、以块为主、属地管理、多方共管”的原则，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主自治组织作用，建立完善“市、区街、社区”三级管理服务体系，健全物业主管部门监督指导、区街具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合的物业管理服务新格局，形成上下联动、齐抓共管的工作机制，推动物业管理服务上水平、广覆盖、惠民生。
（一）成立市级物业管理领导机构。成立市物业管理服务工作领导小组，负责研究全市物业管理服务的重大事项，决策部署物业管理的重要工作，协调解决工作中的重点问题，制定出台物业相关的考核制度。领导小组下设办公室在市房管局，主要负责人兼任办公室主任。
（二）发挥区街物业管理主体作用。滨海新区、经济开发区管委和城区街道要探索组建物业服务管理队伍，落实专人负责，组织指导社区做好业主大会成立和业主委员会选举、换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，实施本辖区业主自治管理和弃管物业项目的管理工作，对本辖区物业服务企业进行定期考评，对物业服务企业的评先选优、资质审查提出意见。
（三）履行居委会物业管理基本职能。社区居民委员会负责协助本社区业主依法成立业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作，指导监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助所在区管委和街道开展社区管理服务中与物业管理有关的工作。
三、责任分工
各有关部门、单位要依照法律、法规、规章和有关管理规定，各司其职，密切配合，共同做好社区物业管理活动的监督管理及物业管理行政区域内的行政管理工作。
（一）住房保障和房产管理部门作为物业管理的行政主管部门，要积极宣传贯彻国家、省、市物业管理有关法律法规和政策，制定我市物业管理的有关政策措施，加强对滨海新区、经济开发区、城区街道、社区居委会物业管理业务的指导和监督，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制，抓好物业服务行业队伍培训，审核物业服务用房的配置情况，做好物业项目承接查验备案，落实物业服务招投标和收费公示制度，强化物业服务企业资质管理，做好物业质量保修金、前期物业启动资金的监管工作，推进物业服务行业诚信体系建设，协调处理物业管理重点纠纷案件，查处物业管理违法行为。
（二）公安部门按照《关于进一步深化流动人口服务管理及动态监控和巡访队伍建设的意见》中“300户以下的社区需配备保安队员3-5名，300户以上的社区每百户配备保安队员不少于1人”的标准要求，负责对物业服务企业保安人员（公共秩序维护员）进行验收、监管、培训，指导物业服务企业做好安全防范工作，负责查处赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活、堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违反治安管理规定的行为。
（三）消防部门负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责，确保消防通道畅通，公共消防设施完好无损。
（四）城乡建设部门负责对物业项目建筑工程质量进行监管，在项目设计审查时，将小区公共配套设施设备、物业管理用房纳入审查范围，组织有关部门参与新建项目竣工验收，做好综合验收备案工作。
（五）规划部门负责将物业管理用房纳入建设项目规划审查范围，对未按规定要求规划建设物业管理用房的项目不予许可批准及建设工程竣工规划验收。
（六）行政执法部门负责依法查处严重违反规划管理进行建设的违法行为，依法查处违反市容管理及其他影响居民生活环境的行为。
>（七）环保部门负责依法查处建筑噪声及污染环境等违法行为。
（八）物价部门负责会同市物业管理部门制定普通住宅前期物业服务收费标准，查处物业服务企业违规收费行为。
（九）工商部门负责依法查处非法广告行为，加强对物业管理区域内经营项目的审批管理。
（十）质监部门负责管理小区电梯等特种设备的安全监察工作。
（十一）供水、供电、供热、供气、通信等专营单位要认真做好物业管理区域内相关设施设备的建设、运营和维护工作。
四、工作重点
（一）规范前期物业管理。建设单位要按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主共有，任何单位和个人不得占有或者改作他用、买卖和抵押。规划部门要严格按照《乳山市城市居住小区配套公共服务设施建设管理规定》的要求，在建设工程规划许可证中标明物业管理用房的面积，并在批准的规划图纸中标注物业管理用房的具体位置。物业管理部门要依法对物业管理用房的配置情况进行验收，经验收合格的，由市住房保障和房产管理部门依法在房屋登记薄中予以记载备案；不合格的，城乡建设部门不予综合验收备案。要落实好前期物业招投标制度，实现前期物业服务市场的有序竞争、良性发展。开发企业要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记。要落实物业质量保修金和前期物业启动资金制度，强化开发企业的相关责任，确保保修期内物业质量，保证实施前期物业服务相关问题得到及时解决。
（二）规范物业服务标准。按照高标准、专业化的要求，在滨海新区推行物业服务精细化管理，对城区街道、经济开发区部分具备条件的社区物业管理进行规范，实施物业服务管理试点建设，选择适当时机面上推广，构筑“服务贴心、安全放心、维修省心、环境舒心、和谐同心”的社区物业服务格局，不断提升优质物业覆盖率。同时，按照“阳光操作、公开评审”的原则，深入推行物业星级评比活动，开门征求居民对物业星级评比活动的意见，促进全区物业管理和服务水平加快提升，力争办成“人民满意物业”。
（三）规范业主自治行为。物业管理区域内达到法定条件后，滨海新区、经济开发区管委和城区街道要积极组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会，制定业主管理规约，充分发挥业主自治作用；物业管理部门要积极配合，依法做好指导和监督工作。社区居委会要按照自治原则，组织居民进行自我教育、自我管理、自我服务、自我监督。业主大会、业主委员会要依法引导业主自主决定物业管理事项，解决物业管理纠纷，维护业主合法权益，同时依法接受物业管理部门、滨海新区、经济开发区、城区街道、社区居委会的指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，依法督促业主、物业使用人缴纳物业服务费。要加强对物业服务企业利用物业共用部位和公共房屋经营、出租的监管。
（四）规范物业资质管理。市物业管理部门要建立健全物业服务企业资质的动态监管制度，将滨海新区、经济开发区及城区街道对所辖区域内物业服务企业的考评作为资质管理的重要依据。不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业，不予审批资质。对物业服务企业超越资质等级承接物业服务业务和物业服务企业出租、出借、转让资质证书等不法行为，依法进行查处。对实际条件已不符合资质等级要求的物业服务企业，撤销其资质证书。
（五）规范物业退出机制。物业服务合同解除或者终止后，物业管理部门、滨海新区、经济开发区、城区街道、社区居委会要督促、监督物业服务企业与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行相应的交接义务。业主委员会未成立的，有关权利和义务移交给所在区街和社区居委会。解除或者终止物业服务合同，物业服务企业应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应按照《山东省物业管理条例》有关规定，提前六十日通知，否则不得擅自撤离物业管理区域或停止物业服务，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。
五、管理机制
（一）建立物业属地管理考核机制。建立健全物业属地管理工作考核相关规定，强化对滨海新区、经济开发区、城区街道物业管理业务工作的监督、考核，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制，将考核情况作为评价群众工作的重要依据，纳入全市年度岗位目标责任制考核。
（二）建立物业行业信用考评机制。市物业管理部门要加强物业服务企业的年度综合考核，建立物业投诉处置机构，建立健全物业服务企业信用考评机制，并通过网络、报刊等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级，实现信用信息资源共享，完善社会监督与服务。要建立物业服务企业信用考评激励机制，对管理规范、信誉良好、服务到位、评价较高的物业服务企业，要在资质评定、物业招投标中予以扶持；对服务水平差、业主满意度低的物业服务企业，要及时督促整改，实行优胜劣汰。
（三）建立老旧小区物业管理长效机制。要采取有效措施，加快老旧小区整治改造工作。对现有老旧住宅小区的物业管理，要因地制宜、分类实施，采取专业物业服务企业合同制管理、原建房单位（售房单位）自行管理、业主自营式管理等多种方式进行。基础设施比较完善、居民生活水平比较高的老旧住宅小区，要积极引进专业化物业服务企业，提升社区物业服务管理水平；基础设施不健全、低收入人群集中的老旧住宅小区，要以卫生保洁、秩序维护为主要
内容，推行基本性物业服务，多方筹资进行改造，达到物业接收条件后纳入物业规范管理。（四）建立联席会议制度。由滨海新区、经济开发区及城区街道负责召集，社区居委会、公安派出所、物业公司、业主委员会或业主代表、专营单位和行政执法、物业管理等部门负责人参加，协调解决涉及物业管理的综合性问题和重大紧急问题。
本意见自20**年5月1日起执行，有效期至20**年4月30日。原有规定与本意见不一致的，按本意见执行。
乳山市人民政府办公室
20**年4月29日
乳山市物业管理联席会议工作制度
为进一步做好物业管理工作，理顺物业管理工作体制，推动物业管理工作重心下移，根据《山东省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，特制定本制度。
一、物业管理联席会议的组织
由滨海新区、经济开发区及城区街道负责召集，公安、建设、规划、城管执法、环保、物价、工商、房管及相关专营单位、社区居委会、物业服务企业、业主委员会或业主代表等各方代表参加，协调解决涉及物业管理的综合性问题和重大紧急问题。
二、物业管理联席会议议事内容
1、业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；
2、业主委员会到届不按期组织换届选举、换届选举中对选举程序有争议等业主委员会换届过程中出现的问题；
3、业主委员会、业主大会与物业服务企业之间履行物业服务合同中出现的问题；
4、物业服务企业在履行退出程序以及物业服务用房、业主档案、公共设施设备资料等交接过程中出现的问题；
5、物业管理区域内发生的突发事件；
6、物业管理与社区管理的衔接和配合；
7、需要协调的其他物业管理事项。
三、物业管理联席会议议事程序
1、物业服务企业、业主委员会、社区等部门或居民反映物业管理突出难点问题，物业服务企业无法协调解决，应向物业联席会议反映；
2、联席会议召集人根据反映问题所涉及内容，负责组织相关部门，召开物业管理联席会议；
3、联席会议各成员单位对反映的实际问题认真研究，提出k8凯发会员登录的解决方案、制订具体措施，明确责任人及解决问题的时限；
4、会议集体议定后，由联席会议召集部门负责整理联席会议记录并形成会议纪要，同时负责相关资料的整理、存档、备查；
5、联席会议成员单位应但按照议定的事项或会议纪要落实工作责任，按照时限要求解决；
6、联席会议召集人会同市物业主管部门负责议定事项的督促、检查、落实，会议召集部门并将各单位落实情况以简报形式报送市物业管理服务工作领导小组；
7、联席会议原则上每季度召开一次，如遇需要召开物业联席会协调的事项，可以临时召开物业联席会议。
篇2：深圳市宝安区关于进一步加强物业管理服务工作的指导意见
深圳市宝安区关于进一步加强物业管理服务工作的指导意见
宝安区政府
为进一步加强和规范物业管理服务工作，充分发挥物业管理服务在社区建设中的基础性和源头性作用，促进社会和谐发展，结合我区实际，提出如下指导意见。
一、指导思想和工作目标
（一）指导思想。以*理论、“***”重要思想和科学发展现为指导，全面贯彻落实*****大精神，坚持“政府引导，市场主导，企业运作，社会参与”的基本原则，努力完善物业管理服务政策文件，不断创新物业管理服务机制，发挥物业管理服务在社区服务、社区管理和社会建设的源头性和基础性作用，通过物业管理服务不断创新社区服务、社区管理和社会建设的新思路，努力建设现代化国际化新宝安。
（二）工作目标。到20**年“十二五”末，物业管理服务制度基本完善；物业管理进社区工作任务基本完成；物业管理服务队伍素质和管理服务水平进一步提高，国家一级资质物管企业数增加20%以上；符合法定条件的住宅小区业主委员会成立率同比增长90%以上；创建深圳市优秀物业管理项目10个以上；物业管理各类有效投诉处理率100%；物业专项维修基金应缴尽缴，使用规范合理；社区文化活动健康向上。力争通过五年的努力，把广大社区建设成为设施完善、管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、服务优良、文化先进、包容和谐的社会主义新型社区。
二、解放思想，大胆创新，努力探索一条符合宝安实际的社区物业管理服务新路子，为社区建设服务
（三）加大宣传力度，积极营造良好的舆论氛围。各有关单位要以区委五届二次会议精神为指导，把握正确的舆论导向，加强政策法规宣传，提高居民知法守法和依法维权意识，同时，采取生动活泼，形式多样，群众喜闻乐见的宣传方式，广泛开展物业管理服务论坛、法制讲座、文艺沙龙等宣传活动，强化与新闻媒体的沟通和互动，形成良好的舆论氛围；通过各级财政的适当支持，大力推进各种形式的文化进社区活动，用高尚的文化引领和谐社区的创建。
（四）大力引导和支持成立物业服务类社会组织，通过行业自律自治减轻政府机构的工作压力。区行业主管部门要在现有法规框架内，抓紧研究、积极探索，通过财政资金的适当支持，成立相应的物业服务类社会组织。一是规范和完善物业管理协会的运作。发挥物业管理协会在创建品牌、服务企业、规范和促进行业发展、行业自律等方面工作的作用。二是探索成立业主委员会协会。通过协会规范业委会的运作，提高业委会的工作水平，协调解决业主与物业管理企业之间、业主委员会与物业管理企业之间的矛盾。三是成立物管协会和业委会协会联席会议。由区物业管理主管部门、物管协会和业委会协会人员组成联席会议，定期和不定期召开会议，沟通有关信息，分析有关形势，向主管部门提出建设性工作意见，重点协调解决物业管理工作中的矛盾，力争一般矛盾纠纷在联席会议中得到解决。四是探索成立“村改居”小区物业管理事务联络协调机构。引导“村改居”小区以成立物业管理事务联络协调机构等形式，搭建“村改居”小区自我管理、自主决策、自觉接受政府监督指导的平台。
（五）通过政府购买服务的方式，把一些行业服务性工作委托第三方社会机构落实。要以政府购买服务的方式，大力支持、引导、规范各类专业的物业管理第三方社会机构，把政府机构从大量事务性的工作解脱出来。一是引进专业的业主大会成立及运作辅导机构，对业主大会与业主委员会的成立和运作进行指导，对业主委员会委员与业委会执行秘书进行培训。二是区住宅局可以聘请高水平的专业物业管理公司或物业管理顾问机构，为社区物业管理工作提供业务指导和对社区物业管理人员进行培训，提高整体的物业管理服务水平。三是区住宅局可以聘请第三方评估机构，对物业管理企业的管理服务水平进行评定，为业主或业委会选聘物业管理企业提供参考。
（六）加强扶持引导，促进物业管理进社区工作的可持续发展。一是实施考核奖励。针对社区物业管理三年补助后普遍面临的经营问题，按照财政资金竞争性分配原则，采取“以奖代补”的方法给予继续三年左右的考核奖励，建立健全社区物业管理的激励机制。二是培植样板小区。20**年开始，要在全区每个街道各选择1个小区作为试点，加大资金投入力度，从硬件设施、管理服务、人文环境等方面，高标准高要求打造标杆社区、样板小区，并通过以点带面，推动全区社区物业管理水平的提升。三是加强机制创新。区财政、住宅等部门要牵头组织街道办，按照市财政、区财政和街道、社区、居民各筹措一点的原则，探索设立“村改居”小区公配设施维修基金，建立社区公配设施建设、改造、维修、养护和管理的长效机制。四是促进收费管理。区行业主管部门要协调发改等部门，研究制订出台“村改居”物业管理收费指导标准，促进社区物业管理收费的菜单化、市场化和公开化。同时，各相关单位要加强沟通协调，共同探索解决社区停车场办证难问题，不断增强社区自我造血功能，促进其市场化运作和健康发展。另外，要引导社区居民积极参与考核评定工作，通过张榜公布、舆论监督等方式，努力培养社区居民的公民意识和市民意识，提高物业管理缴费率。五是加强工作考核。绩效部门要把物业管理进社区工作情况列入对街道、社区的年度考核范围，督促各街道、社区加强对物业管理进社区工作的督导力度，并将“城管进社区”以及出租屋管理、门禁系统
推广、“两强”管理等工作有机结合起来，切实提高社区综合治理水平。（七）加强监管督导，促进物业管理服务行业规范发展。一是加强对物业服务企业的监管。监督检查物业服务企业有无存在无证经营和未经招投标取得管理项目等方面的行为，规范行业的管理。二是加大业主委员会成立和监管力度。要鼓励和支持符合条件的住宅小区依法成立业主大会和业主委员会，保障业主对小区公共事务和物业管理服务工作进行监督的权利。要认真做好业主大会成立及业主委员会选举的组织、协调和指导工作，严格把关每一个工作环节。区住宅局要进一步制订完善相关工作标准、工作程序和廉政准则，推动业主委员会工作的公平、公正和公开。三是加强物业管理财务审计和公开。建立健全物业管理财务监督和公示制度，落实小区物业管理年度财务审计工作，督促物业企业定期公开收支账目，提升财务公开透明程度，保障业主知情权和监督权。四是完善社区治理结构。要按照属地管理与行业管理相结合的原则，积极开展探索试点，在社区居民、业主委员会和物业管理队伍中发展党群组织，建立党群组织与业委会等其它组织相互参与、互相促进的社区治理格局，充分发挥党群组织在政策宣传、信息报送、矛盾协调等方面的作用。
三、加强领导，落实责任，在抓好物业管理服务的工作中夯实基层基础工作
（八）建立物业管理服务三级管理体制。区住宅局要切实加强对全区物业管理服务工作的规划、指导、协调和监管工作；各街道要成立专门的管理协调机构；各社区工作站要明确专（兼）职的工作人员，形成区、街道、社区三级管理体制，切实加强对社区物业管理工作的领导。
（九）落实领导责任制。区、街道要建立健全物业管理服务领导机构和办事机构，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，班子成员协助抓，各级领导层层抓。把物业管理服务工作作为社会建设的具体工作，摆上重要议事日程，纳入领导班子考核目标，一级抓一级，层层抓落实。同时，要在资金方面给予大力的支持和保障。
（十）构建矛盾纠纷有效化解的工作网。有关单位要加强沟通协作和信息交流，完善工作协调机制，通过建立物业管理服务联席会议等平台，构建矛盾纠纷有效化解的工作网，及时、妥善处置物业管理重大事件和复杂矛盾纠纷，做到小事不出社区，大事化解在街道，重大事项在区级集中处理。区住宅局要加强与法院系统的沟通协调，探索设立绿色通道，对简单、清晰的物业管理纠纷案件快审快判。
（十一）各有关单位要根据自身的职能职责，大力支持和积极配合，共同抓好物业管理服务工作，形成齐抓共管的良好局面。
区住宅局负责全区物业管理活动的监督管理工作，开展物业行业执法检查，及时处理物业服务违法违规信访投诉，维护物业管理市场秩序，负责物业专项维修资金的归集和使用监管，办理市、区政府及上级主管部门交办的物业管理投诉事项。
各街道办负责本街道辖区物业管理活动的监督管理工作，处理辖区内关于业主、业主大会和物业服务企业违反物业管理法律法规和物业服务合同约定的信访投诉，及时、准确地向上级部门反映工作情况。发现业主大会、物业管理企业的违法违规行为属于区住宅局查处职责范围的，及时提出处理意见报区住宅局查处。
区建设局区建设局负责调查处理报建项目中发生的建筑工程质量问题，房屋装修过程中擅自变动房屋主体结构或承重结构问题，监督管理燃气相关工程建设和燃气企业使用燃气设施的安全行为。
区规划土地监察机构负责调查处理未经批准擅自改变房屋使用功能及违法加建、扩建、改建建筑物、构建物等违法建筑行为。
区规划国土部门负责配合调查并协调市规划土地监察机构调查处理违法处置停车场和会所等配套设施行为。
区环境保护和水务局负责调查处理住宅区工业生产性噪声、建筑施工噪声及其它社会生活噪声污染问题、餐厅排烟系统和化油池问题，协调上级环保部门调查处理电磁辐射污染问题。
区城管局（执法局）负责调查处理未依法取得《施工许可证》擅自进行改建工程（包括二次装修）施工问题、住宅区内乱摆卖和乱张贴问题、非法燃放烟花爆竹问题，协调处理养犬问题。
区安监局负责调查处理小区内违法生产、经营危险化学品的行为。
区公安分局负责监督管理小区治安和消防安全问题，以及调查处理存放不符合安全标准的剧毒和放射性危险性物品问题。
市场监督管理分局负责调查处理职责范围内的物业管理和停车场违法违规收费问题，必要时可会同区住宅局调查处理。
交警大队负责牵头调查处理停车场管理问题及车辆恶意堵塞小区道路、乱停放问题，协调上级加快推进“村改居”小区停车场的办证工作。
附件：1.宝安区创建“村改居”物业管理样板小区工作方案
2.宝安区“村改居”物业服务收费指导标准
3.宝安区“村改居”小区物业管理事务联络协调机构管理试行办法
4.宝安区“村改居”小区物业管理事务联络协调机构试点工作方案
5.宝安区业主委员会和业主委员会委员行为准则
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