十三式物业服务人员回访业主经验
作为物业服务人员经常会去业主家中回访处理问题。既讲究实在，又讲究艺术，才能够取得最佳效果。下面介绍一些回访时的经验，希望对大家日常工作有所帮助：
一、见面问候时最好点名道姓。迈进业主家门，你的第一句话可能是：“你好，见到你很高兴。”但这却不如说：“王先生，你好，见到你很高兴。”据测，后者比前者要热情得多。若业主没请你坐下，你最好站着。坐下后不应直接掏烟给业主，如业主请你抽烟，你应说：“谢谢。”请记住，切莫把烟灰和火柴头弄到地板上，那是很不得体的。
二、不要急于出示随身带的资料、函等文件。只有在交谈中提及了，并已引起对方兴趣时，才是向业主表达的最好时机。另外，你得事先准备好，针对你去业主家要解决的问题，预先要考虑业主可能会提出的问题，在业主提出问题时，应给予详细的解释或说明
三、主动开始谈话，珍惜时间。尽管对方已经了解到你的一些情况和来访目的，你仍有必要主动开口。你可再次对某些问题进行强调和说明。
四、时刻保持相应的热情。在谈话时，你若对某一问题没有倾注足够的热情，那么，业主会马上失去谈这个问题的兴趣。
五、当业主因为某些问题，出现愤怒并难以抑制时，应提早结束此次回访。愤怒会使你失去理解他人和控制自己的客观尺度。它不仅无助于问题的解决，反而会把事情搞得更糟。
六、学会听的艺术。听有两个要求，首先要给业主留出讲话的时间，其次要"听话听音".如业主首先讲话，你不可打断他。应做好准备，以便利用恰当的时机给其以响应，鼓励他讲下去。
不能够认真聆听别人谈话的人，也就不能够“听话听音”，更不能机警、巧妙地回答对方的问题。记住：不论是社交场合，还是在工作中，善于听乃是一个人应有的素养。
七、避免不良的动作和姿态。玩弄手中的小东西，用手不时地理头发、搅舌头，清牙齿，掏耳朵，盯视指甲、天花板或对方身后的字画等，这些动作都有失风度。
也不应忘记自己的身份去故作姿态，卖弄亲近：“咱俩无话不谈，要是对别人，我才不提这个呢！”，粗话更应避免。
八、要诚实、坦率、有节制。若在一件小事上做假，很可能使你的整个努力付诸东流。对方一旦怀疑你不诚实，你的各种不同凡响的作为都将黯然失色。谁都不是十全十美的完人，因此，你可以坦率地谈起或承认自己的缺点或过失。在评论第三者时不应失去体量他人的气度，无节制地使用尖刻语言只会让人疑心：“谁知哪一天，他也许会在背后这样说我呢。”
九、要善于“理乱麻”，学会清楚地表达。善于表达使人终生受益。讲话不会概括的人，常常引起人们的反感：叙事没有重点，思维头绪混乱的人，常常迫使人们尽量回避他。一般来说，你若从没有担心过别人会对你的话产生反感，就意味着你已引起他人的反感了。
十、注意自己说话的语气和语调。说话要保持清晰，喉音、鼻音不宜太重，语速平缓，语调老成、平淡，充满朝气的语调会使你显得年轻。此功重在平时留心多练。
十一、注意衣着和发式。第一次见面就给人一种不整洁的印象，往往会给你的自我表白投下阴影。
十二、过度的关心和说教应该避免，要表现出诚意和合作精神。
十三、结束出门时，不要忘记带走你的帽子、手套、公事包等东西。告别语应适当简练，克制自己不要在临出门时又引出新的话题，因为没有理由认为告别才是会见的高潮。
篇2：业主委员会物业服务委托合同
业主委员会物业服务委托合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：工程小区业主委员会
受委托方(以下简称乙方)：_____物业服务有限公司
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 工程小区 委托于乙方实行物业服务，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：住宅小区
座落位置：沈阳市和平区南九社区
四至：东：海口街_____南：南十马路
西：集贤街 北：南九马路
占地面积：3.86万平方米
建筑面积：63394平方米
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本全同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。市政公用设施和附属建筑物、物筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、自行车棚。
第六条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第七条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括文化 、体育娱乐场所。
第八条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第九条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十条 维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤。
第十一条 管理与物业相关的工程图纸。
第十二条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业服务服务费；
2、公共设施维修基金；
3、承租户的房租。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止。
第三章 委托管理期限
第十六条 委托管理期限为3年。自_____年11月1日起至_____年11月1日。
第四章 双方权利义务
第十七条 甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。
3、审定乙方拟定的物业服务制度。
4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
5、审定乙方提出的物业服务服务年度计划、财务预算及决算。
6、当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费时，负责催交或以其它方式偿付。
7、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；
8、协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动。
第十八条乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业服务制度。
2、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提出请有关部门处理。
3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
6、业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。
7、制物业服务年度管理计划、资金使用计划及决算报告。
8、六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目。
9、本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需要本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。
第五章 物业服务服务质量
第十九条 乙方须按下列约定，实现目标管理。
1.房屋外观：整洁无破损，外观完好率100% 。
2.设备运行：良好无不安全隐患 。
3.房屋及设施、设备的维修、养护：及时处理用户报修，按计划完成。
4.公共环境：环境设施完备，实行标准化保洁。
5.绿化：绿化管理要经常化、制度化，无破坏、践踏及占用现象，保证绿化成活率。
6.交通秩序： 按规定做好小区内机动车辆出入及存车处车辆管理和保管，维护小区交通秩序保障，小区内车辆安全。
7.保安：加强防范，完成治安保卫工作，保证业主及物业使用人生命财产安全。
8.急修：随叫随到。
9.小修：及时率达98%以上。
第六章 物业服务服务费用
第二十条 物业服务服务费
1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按单室9元/月，双室10元/月，三室11元/月收取。
2.管理服务费标准的调整，按市物价局有关规定并经过业主大会讨论通过调整。
3.业主和物业人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天 物业服务费的3‰元收取滞纳金。
第二十一条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费准须甲方同意。
第二十二条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：
1、有偿服务按市场价规定收费。
2、特约服务双方议价。
第二十三条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用。
1、房屋共用部位的小修、养护费用，由 业主和自管单位承担；大中修费用，由自管单位承担；更新费用，由自管单位承担。
2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由自管单位承担；在中修费用，由自管单位承担；更新费用，由自管单位承担
3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由自管单位承担；大中修费用，由自管单位承担；更新费用，(来自：验收手续。
第二十九条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第三十条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十一条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规的政策执行。
第三十二条 本合同正本连同附件共6页，一式三份，甲乙双方及物业行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第三十三条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的签定为准。
第三十四条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十五条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业服务行政协主管部门进行调解。
第三十六条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天 前向对方提出书面意见。
第三十七条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章：工程小区业主委员会 乙方签章：沈阳市铁房物业有限责任公司
代表人：__________代表人：__________
_____年____月____日
篇3：业主拾金不昧感谢信
业主拾金不昧感谢信
本人是***15c房的业主，于9月30日下午6时搬入刚刚装修完的新房，由于东西比较多，且搬运工大多已下班，刚好过来一个巡查的保安(体型高大稍胖)，他二话没说便帮我将床垫和冰箱等大件物品搬进来，几趟下来已经汗流浃背，一口水都没有喝甚至我还没来得及说声谢谢就去继续巡查了。
10月2日晚上7时30分，我从小榄买菜回来准备入伙饭，等到吃饭的时候发现装有手机和钱包的文件袋不见了，吃过晚饭我开摩托车寻找了一遍依旧一无所获。钱包内虽无很多现金，但有身份证、四张银行卡及其他vip卡六张，刚买不到一个月的手机里面存有1500元话费，还有装修公司的工程款收据及若干单据，这些东西一旦落入坏人手里后果不堪设想，特别是手机里面的客户电话对从事销售工作的我来说更是无价之宝。于是3日上午我就去银行取出了所有存款并补办了手机卡，对要补办身份证(需去珠海)及银行卡的事情郁闷不已，花钱不算还要浪费很多时间，因此整个国庆节的气氛也变得不开心了。
10月4日下午5时接到女友的电话，告诉我遗失的东西都在小区服务中心，接到这个天大的喜讯，我简直不敢相信自己的耳朵。于是在和女友确认了几次以后马上去了服务中心，表明身份以后，物业中心的工作人员随即拿出了我的物品，在清点完物品后发现丝毫不差，全部物品完璧归赵。通过工作人员了解到当天晚上下着小雨，是安保部的两个保安捡到了文件袋并送到服务中心，因为我很快办了停机业务，所以没有接到我的电话，通过文件袋里的收据了解到我是15c的业主才联系到我的。
我以前丢过不少东西，而这一次是丢的最多的一次，以前从来没有找回过，而这次在乐意居破了这个记录。经历这些事情，我对乐意居帮助我搬家的那名保安、帮忙找回物品的两名保安这种乐于助人、拾金不昧的高尚风格表示深深的谢意，对物业中心全体人员的精益求精、急业主所急想业主所想的工作态度表示由衷的敬意。
乐意居的保安及物业管理公司不愧为业主的保护神，他们无微不至的服务让我们真切的感到家的安心和温暖。至此烦请丽景集团及丽景物业管理公司转达我对上述个人和团队的感谢，并建议对上述个人和团队进行表扬。作为业主我无以为报，我将尽自己的努力来介绍丽景公司的楼盘产品和服务，推荐更多的朋友来z置业投资。
这个国庆节我有三喜，一喜顺利搬入新居，乔迁之喜；二喜遗失物品失而复得，进财之喜；三喜尚领开盘，又有新朋友加入乐意居的大家园，添友之喜，三喜临门，这个国庆节一定非常难忘。最后作为乐意居的一名业主祝贺尚领开盘高朋满座，宾客云集，成为大家置业投资的首选!
业主:*先生
篇4：协助业主(房屋验收)验楼培训
协助业主(房屋验收)验楼培训
我们在办理住宅入伙过程中，有一个协助住户验楼的环节，一般住户在入伙验楼时仅凭开发商有没有通过政府的质检部门验收、有没有交工验收证或自己开开灯、推推窗、有没有漏、滴水问题，粗略的检查一下了之。但住入以后往往会发现工程质量问题，这些总是在工程竣工验收过程中单凭工程竣工验收来发现每家每户、面面俱到的工程质量问题是不现实的。因此在住户入住前，我们协助住户检查房屋，再把一次质量关就显得十分必要，现在针对住宅建设工程上存在的通病，就协助住户验楼时应该注意的几个问题和检查方法简略介绍如下：
一、结构方面：
房屋结构部份主要指房屋基础、柱、梁、板(楼板)、墙(主要反映现浇墙)，现浇楼梯等承受房屋自重和外力作用的构件部分。结构为终身(50-70年)保修；如在验楼时发现梁下部、墙45摄氏度角位、板上下在同一断面的出现裂缝等，就要引起高度重视，尤其是现浇墙如果在同一部位从楼高层到低层均发现同样的45摄氏度裂缝说明该建筑物已发生了严重的不均匀沉降，基础有严重问题，应立即报告建设单位。
二、建筑方面：
1、地面：
一般住宅地面均为水泥砂浆地面，洗手间同阳台和厨房为地砖地面，验楼时应注意：
①水泥砂浆地面应平整不起砂，起砂原因沙浆标号不够，水泥量不足，应凿掉该找平层后，以足标号的水泥砂浆重新找平地面。
②在阳台、厨房、洗手间有地漏的地面，注意地面坡度，为排不通畅地面均应向地漏方向倾坡。可向地面上倾水试验，排水通畅地面不积水即为合格。
③对地砖地面以小锤轻击应发出实声，如轻击发出"壳壳声"说明地砖空壳，地砖和原地面粘结不实，(对洗手间、厨房的磁片墙面也可用本办法检验)。其次磁片、地砖颜色要一致，铺设应平整，地砖之间"十"字交叉处要无严重错位和平整。
2、墙面：
①墙面抹灰、批灰要平整不裂缝，阴阳角(墙角和柱角)线条平直；没有弯弯扭扭。
②一般住宅墙面为涂料墙面，要求色彩均匀，不脱粉。
③洗手间、厨房等磁片墙面的检查一般可采用上述检查地砖的办法进行检查。
④对经过一段日期后入伙的房屋检查其墙面及窗户上、边框处墙面或最顶层楼宇的天面有无雨水渗浸的痕迹。
3、门窗：
①铝合金门窗应开启灵活，构造结实、拼缝严密；门锁好用，窗户(平开窗、推拉窗)关上扣上后要严密，玻璃胶要丰满。
②实木和夹板门。
一般分户门应为实木门，内间房可用夹板门。实木门要不变形且关上后严密，门和地面有0。5-1cm之间的缝。夹板门要平整光洁，要有条木包边，用手击可感觉夹板厚薄，以厚实为佳。
③防火防盗门
防火防盗门一般里面填充有防火棉等材料，用手击门上方要有密实感觉，否则防火棉填充不实或有下垂的可能，其它略同于木门检查。
三、管道：
1、给水系统：
①镀锌管要不生锈，有锈斑即有采用了不合格的非标冷镀锌管之疑。(市建设局有规定严禁采用冷镀锌、不合格的水煤气管)
②对暗埋的给水管来说只能看墙壁面有没有渗出水的痕迹，哪怕是轻微的都不允许。
③坐便器、水咀、管道没有滴、漏、跑、冒水的情况，水咀要开启灵活。
④注意抄水表记录原始新表的行度，并让收楼业主确认。
2、排水系统：
①洗手间、阳台、厨房有地漏的连同检查地面坡度一起倒水试，在检查地面坡度同时检查地漏排水畅不畅通(地漏要能迅速排水，否则有堵塞或轻度堵塞)。
②检查排水水平管不能倒坡，应向垂直排水总管方向倾坡，否则排水不畅也极易堵死，同时检查水平排水管各接头处有没有漏渗水。(检查水平排水管一般要到下一层楼检查)
③检查坐便器下水是否通畅。
四、电系统：
1、检查开关，并检查每个灯是否都亮，不亮时检查是开关问题还是灯已坏。
2、检查插座是否全通电，可用灯泡或万用电表试(指示220v)，不能用试电笔判断插座有没有电。
3、最好用绝缘摇表检测各回路之间的绝缘情况，并应作好检测记录。
4、把新电表的行度记录下来并让收楼业主签字确认。
上述是协助业对住宅楼宇收验楼时一般应注意的问题。各管理处主任、物管员、机电工都应掌握这些常规知识。