各区人民政府,市人民政府各部门、各直属机构:
现将《武汉市住宅区物业管理移交办法》印发给你们,请认真贯彻执行。
二○○○年七月六日
第一条 为规范住宅区物业管理移交,维护业主《使用人》、开发建设单位和物业管理企业的合法权益,根据《武汉市住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)及其他有关规定,制定本办法。
第二条 本市城市规划区内住宅区物业管理移交,适用本办法。
第三条 市房地产行政管理部门负责组织实施本办法。
区房地产行政管理部门依照本办法的规定,负责本行政区域内住宅区物业管理移交的业务指导和监督管理。
有关行政主管部门在各自职责范围内,做好住宅区物业管理移交的有关工作。
第四条 住宅区物业管理移交时,应具备下列条件:
(一)住宅区建设工程的公共设备、设施配套齐全,并符合规划、设计及有关规范的要求。
(二)住宅区经市房地产开发管理部门进行竣工综合验收合格,且验收资料齐全;
(三)有符合规定的住宅区物业管理启动资金::、物业管理办公用房、物业管理经营用房;
(四)住宅区共用设备、设施运行正常、完好,并经有关管理部门验收合格;
(五)建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部清理完毕。 住宅区依据规划分期建设,部分建成并具备使用功能移交物业管理的,在建成部分与建部分之间已采取安全隔离措施。
第五条 住宅区物业管理移交的内容包括下列各项:
(一)住宅区建筑物、构筑物及有关设备、设施(包括用于物业管理的设备、设施),并有移交清册;
(二)按照住宅区总规模建安造价1.5%(配置有电梯的住宅楼,按照建安造价的2.5%)的比例移交的物业管理启动资金。
(三)按照住宅区总建筑面积2‰的比例无偿提供的物业管理办公用房;
(四)按照住宅区总建筑面积3‰的比例按照综合成本价提供的物业管理经营用房;
(五)住宅区内按照规划建设的市政设施、绿化设施、环卫设施、供电供水设施、供气设施、安全防范设施、各类管线等相关配套设施;
(六)《条例》第十四条规定的工程建设档案资料;
(七)业主(使用人)入住清册和业主(使用人)基本情况;
(八)按照规定应移交的基他内容。
第六条 住宅区物业管理移交,按照下列程序办理:
(一)由开发建设单位在住宅区业主委员会(以下简称业主委员会)成立之日起30日内,向住宅区所在地的区房地产行政管理部门提出书面申请,提供物业管理移交的相关资料,并填写物业管理移交申报表;
(二)由区房地产行政管理部门组织开发建设单位、业主委员会、住宅区所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府及其他有关单位,对移交内容进行审核,符合移交条件的,签署意见,报市房地产行政管理部门核定;
(三)由区房地产行政管理部门组织开发建设单位和业主委员会正式办理住宅区物业管理移交,签署协议书,并报市房地产行政管理部门备案。
第七条 住宅区物业管理责任,自移交之日起,由业主委员会或者业主委员会聘请的物业管理企业按照协议的规定承担。在国家和本市规定的保修期限和保修范围内的保修责任,仍由开发建设单位承担。
第八条 住宅区符合物业管理移交条件[[,开发建设单位在业主委员会成立之日起30日内,未按规定移交工程建设档案资料、物业管理启动资金、物业管理用房等的,由住宅区所在地的区房地产行政管理部门责令限期移交;逾期仍不移交的,按《条例》第四十四条第(五)、(六)项的规定予以处罚。
第九条 住宅区符合物业管理移交条件,业主委员会无正当理由拒绝接收的,由住宅区所在地的区房地产行政管理部门责令限期接收;逾期仍不接收的,由业主委员会承担后果责任。
第十条 住宅区不符合物业管理移交条件,开发建设单位要求移交的,业主委员会有权拒绝接收;并由住宅区所在地的区房地产行政管理部门责令限期具备移交条件;逾期仍不具备移交条件的,由开发建设单位承担后果责任。
第十一条 开发建设单位或者业主委员会擅自办理住宅区物业管理移交,或者在住宅区物业管理移交中弄虚作假的,由房地产行政管理部门予以制止;造成严重后果的,应依法承担法律责任。
第十二条 其他物业的物业管理移交,参照本办法的规定执行。
篇2：武汉市住宅区物业管理服务指导和改革审批办法(2001年)
武汉市物价局、武汉房地局
武价房字[20**]56号
各区物价局、房地局：
根据《武汉市住宅区物业管理条例》和市人民政府关于改革行政审批制度的有关规定，我们制定了“物业管理综合服务指导价格”、“车辆管理服务指导价格”和“物业管理综合服务指导价格自测评分表”《以下简称为指导价格和自测评分表)，现印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下：
一、物业管理综合服务指导价格、车辆管理服务指导价格由政府定价改为政府指导价。
二、物业管理综合服务指导价格是根据《武汉市物业管理服务收费实施办法》的规定，按照“自测评分表”的服务内容测评确定的。
三、车辆管理服务指导价格是根据所提供停车的场地设施、地段因素等条件和服务内容确定。
四、物业管理综合服务指导价格和车辆管理服务价格的确定[[，以指导价格为基础，采取以下三种管理方法：
(一)协商确定服务价格：凡通过招投标方式选择物业管理企业的或按规定已成立了业主委员会的住宅区，其服务价格可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、业主代表根据“指导价格”协商确定，报物价部门备案。
(二)提前告示服务价格：凡开发商按规定可以预售、租赁的房屋，都应由委托的物业管理企业根据“指导价格”自行确定综合服务价格、车辆管理服务价格和服务内容，并报物价部门备案。在鉴定房屋销售合同的同时，鉴定前期物业管理服务协议。业主入住后至该物业业主委员会成立之前，按合同约定执行，服务价格不得提高，服务承诺不得降低。
(三)物价部门核准服务价格：
1、物业管理企业与业主委员会难以协商确定服务价格的，有双方提出书面申请，按分管权限报物价部门核准。
2、未实行提前告示服务价格的前期物业管理住宅区，其物业管理服务价格由物业管理企业根据所管理物业的实际情况，按“自测评分表”和“指导价格”提出服务价格申请，按分管权限报物价部门核准。
五、严格执行明码标价制度。物业管理企业，必须按照《国家计委关于商品和服务实行明码标价的规定》，明码标价，公布服务内容、收费项目、服务价格，接受业主、价格主管部门和房地产行政主管部门的监督。
六、“指导价格”将根据社会经济发展水平等因素适时调整公布。
七、现行服务价格与指导价格不一致的，物业管理企业与业主委员会应通过充分协商后，逐步调整。
八、新洲、黄陂、江夏、蔡甸、东西湖、汉南等区的物业管理服务指导价格，可根据当地实际情况适当下浮。具体价格水平由区物价局征求房地产部门意见后制定。::
九、以前有关规定与本通知不符的，一律以本通知为准。
十、本通知自20**年5月1日起执行。
附：1、车辆管理服务指导价格
2、物业管理综合服务指导价格
武汉市物价局
武汉房地局
附表一：车辆管理服务指导价格
车型 单位 长期停放(元/月) 临时停放(元/次) 临时停放(元/夜)
大车(黄牌) 辆 180 4 8
小车(蓝牌) 辆 120 2 5
三轮摩托车(含助动车) 辆 35 1.5 3
二轮摩托车(含助动车) 辆 18 1 2
自行车 辆 6 0.20
附表二：物业管理综合服务指导价格
自测评分 多层(元/月·建筑平方米) 高层(小高层)(元/月·建筑平方米)
60 0.30 0.60
61-70 0.40&nbs
篇3：鄂州市物业管理实施细则（2006）
鄂州市人民政府关于印发《鄂州市物业管理实施细则》的通知
鄂州政发〔20**〕26号
各区、乡、镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
《鄂州市物业管理实施细则》已经20**年10月23日市政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执
行。
二oo六年十一月三日
鄂州市物业管理实施细则
第一章 总则
第一条 为规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，
根据国务院《物业管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内的物业管理及其相关活动。
本细则所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和相应场地。所称物业管理，是指业主
通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备
和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 市房产管理部门是全市物业管理工作的主管部门，负责组织本细则的实施，负责对全市范
围内的物业管理活动进行监督、指导和管理。
公安、工商、物价、建设、规划、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信、邮政等行政和公用
企事业单位，依照法律法
规的规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。 第四条 本市新建住宅区应当实行物业管理;未实行物业管理的旧住宅区，应当创造条件，逐步实
行物业管理。
第二章 业主及业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方
面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业
主在物业管理活动中的合法权益，同时，应依照本细则和业主大会议事规则开展活动，并接受市房
产管理部门的指导。
一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物
规模、社区建设等因素，主要依据为：
(一)物业统一规划、功能配套设施完善、布局合理;
(二)住宅物业建筑面积不低于3万平方米;
(三)与社区居民委员会自治区域相适应。
第八条 业主人数较少或者不足3万平方米的物业管理区域经全体业主一致同意，决定不成立业主大
会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 有超过50%业主提议或者物业投入使用二年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会
。
首次业主大会在市房产管理部门的指导下，由建设单位和前期物业管理企业负
责组织召开。
业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主拥有的合法房产套数计算，每一套计一票。业主的
投票权以记名的形式行使。
第十条 业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维
护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
采用集体讨论形式的，可以通知全体业主参加会议，也可以以栋、单元等为单位，推选若干名代表
参加会议，或由业主决定以其它方式推选业主代表参加会议。业主可以委托代理人参加业主大会会
议。以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应能代表物业管理区域内持有1/2以上投票权的业
主。
采用征求意见形式的，应当在征求意见前15日内通知全体业主，并告知会议议题的议程。征求意见
的结果应当及时公开并告知业主。以书面形式征求意见的，经业主签名的意见方为有效，且应有物
业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、
业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业
管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责组织，每年至少召开一次。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当
组织召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。同时应告知相关的居民委员会，并邀
请居委会代表、物业使用人列席。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会可以由5至15人组成，具体人数根据物业管理区域的大小确定。业主委员会应当自选举产
生之日起30日内，向市房产管理部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有
一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十四条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、
管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务 ，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组
成和委员任期等事项作出约定。
第十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事
与物业管理无关的活动。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关，与居
民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。支持居民委员会开展工
作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员
会的建议。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由市房产管理部门责令限期改正
或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三章 前期物业管理
第十六条 建设单位在办理商品房预(销)售许可手续和业主、业主大会选聘物业管理企业之前，
应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅物业低于3万平
方米的，经市房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并与之签
订书面的前期物业服务合同。
第十七条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件，对有关
物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事
项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设
单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第十八条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限;但期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十九条 建设单位在报批商品房开发项目规划方案时，应当根据物业管理的需要，在规划方案中配置必要的物业管理用房。物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置，且最低不少于20平方米。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由市房产主管部门依法办理房屋产权登记手续。
第二十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第二十一条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第四章 物业管理服务
第二十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第二十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第二十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第二十五条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十六条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本细则第二十一条第一款规定的资料。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本细则第二十一条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第二十七条 物业管理服务价格应当遵循合理、公开与物业管理服务内容和质量相适应的原则。经济适用房和普通住房的物业服务收费实行政府指导价，由双方当事人按照物价、房产部门制定的物业服务收费标准签订协议，并向全体业主公示。其他住宅和非住宅的物业收费实行市场调节价，具体价格由双方协商约定。
物业管理服务价格一经约定后实行明码标价制度。物业管理企业对其企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容应在小区的显著位置进行公示。
物业服务收费可以采取包干制或酬金制。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
第二十八条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位交纳。出售后已移交给物业买受人的房屋，空置半年以内的，由物业买受人减半交纳物业服务费;超过半年的，全额交纳物业服务费。
第二十九条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当进行劝阻和制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第三十条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第五章 物业配套设施建设
第三十一条 按照“新区新办法，老区老办法”的原则，由相关部门建立物业管理强制性规范。强制性规范建立后，凡新建住宅小区在规划设计阶段即按规范要求，充分考虑后期物业管理的便利和需要，规划、设计好物业管理用房、水电直供管网、绿化、环保、环卫、文体娱乐、教育等各项配套设施。在建设过程中，市相关职能部门应加强监督，确保配套建设到位。
第三十二条 旧住宅小区应按照规范要求，在五年内逐步调整到位。旧住宅区仍由原开发建设单位进行管理，有经营收入的，由原开发建设单位按规范要求承担部分资金或公共用房，完善相应公共配套设施;开发主体已消亡的，各相关公用企事业单位按各自行业分工补齐和改造不完善的公共设施、设备，整顿后通过招标或委托等方式交由专业的物业公司进行物业管理。
第三十三条 在物业管理区域内，供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。自本细则实施之日起，凡新建住宅均按规定实施水、电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。已建成住宅，应逐步实施水改、电改。供水、供电部门应按市物价部门核定的收费标准，负责对所有已经竣工验收并交付使用的房屋进行供水、供电管网改造并直供到户，不得向居民收取额外费用。
第三十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位直接向每一位业主收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第六章 物业的使用与维护
第三十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第三十六条 业主、物
业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第三十七条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第三十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第三十九条 住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金的收取、使用、管理按照《鄂州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》执行。
第四十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第四十一条 物业使用中禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)破坏房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物业共用部位;
(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;
(七)排放有毒、有害物质;
(八)发生超过规定标准的噪声;
(九)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第四十二条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房屋所有权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
改变物业使用性质未经相邻业主书面同意或无业主委员会证明的，有关主管部门不得审批。
第七章 罚 则
第四十三条 违反本细则规定依照国务院《物业管理条例》相关责任条款进行处理。
第八章 附 则
第四十四条 本细则自 年 月 日起施行，《鄂州市城市住宅区物业管理试行办法》(鄂州政发〔20**〕73号)同时废止。
篇4：随州市物业管理办法(2012年)
随州市物业管理办法(20**)
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理服务活动。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
新建住宅物业应当实行物业管理;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业推行物业管理;老旧住宅区物业推行多种形式的专项管理。
第三条物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则;应当坚持以人为本、专业服务和社区管理相结合的原则。
第四条随州市住房和城乡建设委员会负责本市行政区域区的物业管理活动的监督工作。市房产管理局具体负责本行政区域内的日常物业管理监督工作;各县(市)房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。规划、土地、住建、公安、城管、物价、工商、民政、环保、财政、质量技术监督、计生、园林、电力、供水、电信、邮政、燃气等主管部门按照各自职责协同实施本办法。街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的工作。
第二章业主及业主大会
第五条房屋的所有权人为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其它义务。
第七条物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
本市划分物业管理区域按下列方法执行：
(一)按照规划部门批准的《建设用地规划许可证》确定的红线图为准，一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，可申请房产行政主管部门根据实际情况予以划分;
(二)分期建设项目或两个以上单位开发建设且相邻的住宅项目，其配套设施设备共用的，可划分为一个物业管理区域：
(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。
第八条建设单位应在办理《商品房预售许可证》前，持规划部门批准的建设工程设计方案总平面图，向当地房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。
房产行政主管部门应当按照本办法有关规定划分物业管理区域，并在有关图纸上予以注记。建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。
一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。
第九条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条同一个物业管理区域成立一个业主大会。公有住宅出售率达80%、新建商品房出售率达50%或自第一个业主入住之日起满两年的，由物业所在地的县级以上人民政府房产行政主管部门会同建设单位组织召开第一次业主大会。
第十一条下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本办法第十条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过
半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会实行任期制，每届任期3-5年，可以连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
(一)业主大会成立或者业主委员会选举的情况;
(二)管理规约;
(三)业主大会议事规则;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或有撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条业主委员会的工作属公益性的，一般没有报酬，但有条件的小区，可以给予适当补助，其补助金额和办公费开支由业主自愿筹集承担。
第二十一条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理书面交接手续。业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
第三章前期物业管理
第二十二条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十三条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十四条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十五条建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的市(县)人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十六条住宅物业规模在3万平方米以下(不含本数)的，经物业所在地的县级以上人民政府房产行政主管部门批准，可以协议选聘具有相应资质的物业服务企业;规模在3万平方米以上(含本数)的应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十八条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十九条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第三十条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第三十一条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十二条规划、设计新建物业时,必须统筹安排,合理布局物业管理服务的各项设施,并按开发建设总建筑面积比例确定物业服务用房。
(一)建筑规模在5万平方米以下的,应该按照不低于总建筑面积的4‰确定物业服务用房;建筑规模在5万平方米以上的应当按照不低于总建筑面积的3‰确定物业服务用房。
(二)多层住宅小区建筑规模在5万平方米以上,高层住宅小区建筑规模在10万平方米以上的,应当配备独立的物业服务用房。高层住宅小区建筑规模在10万平方米以下且物业服务用房设置在高层住宅内的,应当设置独立的使用通道。
(三)住宅小区建筑规模在15万平方米以上的,为了方便管理,应当将物业服务用房设置在小区中心区域或小区业主出入口附近。
(四)住宅小区的物业服务用房不得设置在架空层、地下室和车库。
第三十三条开发建设单位应当按照下列标准建设物业服务用房：
(一)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或者涂刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;
(二)上下水、供电、供暖等应当具备正常使用功能;
(三)小区内配置通讯、有线电视、宽带设施的，应当在物业服务用房内预留端口，具备正常使用功能。
第三十四条物业服务用房属于全体业主所有，由物业服务企业使用、维修、养护，任何单位和个人不得占用或者改作他用，不得买卖和抵押。
物业管理区域内共用配套的门卫房、电话间、监控室、道路、场地、非机动车库、绿化、配电房、照明路灯、文体设施等，移交业主大会，归全体业主所有;建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺的物业，归全体业主所有。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房产登记机构在房产登记册上予以记载，但不颁发房屋产权证书。
第四章物业管理服务
第三十五条物业服务
企业应当具有独立的法人资格，并按照房产行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。 外地进入本市从事物业管理服务活动的物业服务企业，应当向市房产行政主管部门备案。从事物业服务的专业人员应当取得相应的资格证书，并定期参加物业管理相应的职业教育培训。物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行维护，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。
第三十六条物业服务企业享有以下权利：
(一)依照有关规定和物业服务合同,制定物业管理服务制度和措施;
(二)依照物业服务合同收取物业服务费;
(三)制止物业管理区域内的违法、违章行为;
(四)对造成物业损失的,代表业主要求责任人予以赔偿;
(五)法律、法规、规章规定的其他权利。
物业服务企业应当履行以下义务:
(一)履行物业服务合同,提供物业管理服务;
(二)定期公布物业服务费和共用部位、共用设施、设备维修金收支情况;
(三)接受业主、业主大会、业主代表大会和业主委员会的监督;
(四)接受房产行政主管部门的监督、指导;
(五)法律、法规、规章规定的其他义务。
第三十七条物业服务企业对业主、使用人的人身安全不承担保证责任。业主、使用人与物业服务企业可以约定财产保管事项。
第三十八条物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当执行业主大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，应当载明下列主要内容：
(一)业主委员会和服务企业的名称;
(二)物业管理服务区域的范围;
(三)物业管理服务的内容;
(四)物业管理服务的标准;
(五)物业管理服务的费用;
(六)物业服务合同的期限;
(七)违约责任;
(八)物业服务合同解除的条件;
(九)当事人双方的权利义务及约定的其他事项。
物业服务合同期限一般为3年。
物业服务企业接管物业项目，应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业项目情况报物业项目所在地的房产行政主管部门备案。
第三十九条物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及物业服务合同与服务质量相适应的原则。
根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。实行政府指导价的，按照属地管理原则，由政府价格主管部门会同房产行政主管部门确定服务项目，综合考虑物业服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。
实行市场调节价的物业服务，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第四十条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付;业主收到书面交付通知后一个月
内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。
第四十一条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十三条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十四条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十五条对于原有老旧住宅小区、零散社区住宅及暂时难以实行专业化物业管理的区域，各辖区政府和有关职能部门应采取有效措施，积极创造条件，对相关配套设施设备予以改造完善，结合各物业区域实际，分别开展社区管理与专项物业服务相结合、社区管理与单位自管相结合、社区管理与业主自管相结合等其他形式的管理服务。
第五章 物业的使用和维护
第四十六条业主使用物业应当遵守法律、法规和有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、道路、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第四十七条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第四十八条业主使用物业应当遵守下列规定：
(一)不得擅自拆除房屋的承重结构，或损坏外貌及用途;
(二)不得占用、损坏共用部位、共用设备或者移装共用设备设施：
(三)不得安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
(四)不得违章搭建建筑物、构筑物;
(五)不得在公共用地、走廊、楼梯、屋顶堆放杂物;
(六)不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品;
(七)不得侵占绿地、毁坏绿化设备;
(八)不得乱设摊点、乱悬挂、张贴、涂写、刻画和随意倾倒垃圾杂物;
(九)不得利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(十)不得在物业管理区域内饲养家禽和放养宠物;
(十一)法律、法规、规章或市政府规定的其他禁止的行为。
第四十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十条业主装饰装修时，应当遵守国家有关规定。在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理告知手续;应当告知相邻业主;按照规定需要报有关部门批准或备案的，应当依法办理批准或备案手续。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项通过协议的方式告知业主。协议应当包括下列内容：(一)允许施工的时间;(二)废弃物的清运与处置;(三)住宅相关设施的安装要求;(四)装修保证金的收取和退还;(五)其他需要约定的事项。
装饰装修主管部门和物业服务企业对房屋装饰装修活动进行检(巡)查时，业主不得拒绝和阻碍。物业服务企业应为业主装饰装修提供必要的便利条件，不得违法收取任何费用。
第五十一条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
专顼维修资金交存标准由市房产行政主管部门按政策确定和调整，并及时公布。市房产行政主管部门和市财政部门负责全市专项维修资金的指导和监督。
未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金
。 第五十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十三条住宅小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场(停车位)，由物业服务企业提供服务的，经价格主管部门批准，可以收取停车服务费。具体标准由价格主管部门核定。
占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。
占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆，需收取场地占用费的，由业主大会讨论通过并报经当地物价管理部门审批后方可收取。业主大会可以委托物业服务企业或者其他管理人员收取场地占用费，支付相应报酬。场地占用费主要用于养护、维修小区道路和停车设施，改善共用设施设备等。场地占用费收取和使用情况，应当向业主公示。
停车管理单位在物业管理区域内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得占用消防通道、妨碍行人和其他车辆通行。
业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。
第五十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第七章法律责任
第五十五条业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协调解决;不能自行协调解决的，可以向房产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交;业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第五十六条建设单位、物业服务企业违反物业管理相关规定，由相关主管部门依据《物业管理条例》等相关法律法规予以相应行政处罚。
当事人对相关主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉;逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十七条房产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十八条商贸、办公、医院、学校、工业、仓储等非住宅物业管理活动，可参照本办法执行。
第五十九条本办法实施中的具体问题，由市住房和城乡建设委员会负责解释。本办法自20**年 月 日起施行，随州市人民政府《随州市物业管理暂行办法》(随政发[20**]20)号同时废止。
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