张家口市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见
张家口市住房和城乡建设局
为进一步规范物业管理工作，全面提升我市物业管理水平，维护社区和谐稳定，改善人民群众的生活和工作环境，促进物业服务行业的健康发展，根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我市实际情况，提出如下意见。
一、统一思想，提高对加强物业管理重要性的认识
随着经济社会事业的快速发展和城镇化的加速推进，专业化物业管理在全省得到迅速发展。物业管理是城市管理的重要方面，是住房商品化，社会化的产物。加强物业管理工作，有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境，提高群众生活质量;有利于维护社会稳定，推进城市精神文明建设;有利于保障物业的合理使用，促进物业的保值增值。各级政府、各有关部门要牢固树立和认真落实***，从建设社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，把加强物业管理工作作为提升城市形象，打造城市品牌，营造发展环境，促进城镇化发展，维护社会和谐稳定的重要工作，加强组织领导，强化工作措施，健全长效管理机制，切实抓紧、抓好、抓出成效。
二、明确职责，理顺物业管理工作体制
物业管理是社区管理的一部分，是政府义不容辞的责任。物业管理工作的基本原则是：县区政府负责，物业主管部门监管指导，各职能部门协调联动，街道办事处组织，社会居委会落实，条块结合，以块为主，属地管理。
(一)切实履行属地化行政监管职责。各县、区政府对本行政区域内的物业管理工作负总责。物业管理工作要坚持按照“属地管理，分级负责”的原则，通过政府扶持、部门联动、业主参与，逐步实现社区居委会、业主委员会、物业服务企业合作联动的管理模式，推进物业管理工作的加强;要把物业工作纳入社区建设规划，以物业管理服务推动社区建设发展，拓展社区服务范围，逐步形成物业管理与社区管理良性互动的新机制;县区政府要根据物业管理工作需要设置物业管理办公室，负责指导、监督、检查辖区内的物业管理工作，并落实好物业管理办公室的编制、职数、经费和人员，确保物业管理工作顺利进行。按照属地化管理原则，县区政府、县区物业主管部门，具体行使以下物业管理职权：
县、区政府主要职责：
1.组织落实各项物业管理政策措施，开展社区物业管理工作;
2.建立县区、街道、社区三级物业管理工作体系，明确相应的物业管理工作责任;
3.落实物业管理责任，对物业管理工作进行了部署检查督导。
县、区物业主管部门主要职责：
1.拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套措施;
2.贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策规定;对本行政区域内的物业行业政策指导;监督、检查本行政区域内物业管理企业执行有关政策法规的情况;
3.监督、指导乡镇人民政府、社区居委会、村民委员会的物业管理工作;指导业主大会、业主委员会的组建及其运作，并对业主委员会进行登记备案，协调物业管理企业和业主委员会、业主的关系;
4.监管物业企业，规范物业管理服务行为，召开联席会议，调处物业管理纠纷和信访投诉处理工作;
5.组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作。
(二)构筑“四位一体”物业自主管理体系。“四位一体”就是街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会、业主委员会、物业服务企业互为一体，既各司其职，又互为补充、互相促进。
街道办事处(乡、镇政府)承担的物业管理主要职责：
1.负责组织业主大会成立和业主委员会选举、备案工作;
2.业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作;
3.落实本辖区未实施物业管理居住区的管理服务工作;
4.协助县、区物业主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接验收备案、物业服务企业信用信息采集、认定和信用等级初评等工作;
5.召开联席会议，调处物业管理矛盾纠纷;
6.组织开展本辖区物业服务满意度调查工作;
7.协调社区、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系;
8、法律、法规、政策规定的其他职权。
社区居民委员会承担的物业管理主要职责：
1.负责配合街道办事处(乡、镇政府)做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、企业信用信息采集、认定等工作;
2.协助街道办事处(乡、镇政府)组织成立业主大会和选举业主委员会工作，对暂未成立业主大会的居住区代行业主委员会职责;
3.协助街道办事处(乡、镇政府)做好业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作;
4.协助街道办事处(乡、镇政府)落实未实施物业管理居住区的管理服务，提供卫生保洁、公共秩序的维护、房屋及公共设施的维修、二次加压供水等基础性服务;
5.协助街道办事处(乡、镇政府)开展物业服务满意度调查工作;
> 6.促进社区建设与物业管理协调发展;
7.法律、法规、政策规定的其他职权。
物业服务企业主要负责社区物业管理，参与、配合做好社区管理工作;业主委员会主要是执行业主大会的决定，协调业主缴纳物业服务费，监督物业服务企业按合同做好服务。
(三)构建部门协调联动、齐抓共管工作格局。物业工作牵动千家万户，是一项社会系统管理工程，涉及的政府部门较多，进一步加强物业管理，需要各部门协调联动、齐抓共管。房管(建设)、公安、消防、城管、工商、规划、环保、物价、质监等相关部门要认真履行各自职责，做好本行政区域内物业管理的相关工作，对互相推诿扯皮、不履行职责的，纪检监察部门要依照相关法律、法规给予处理。
市级物业行政主管部门主要职责：
1.根据有关法律、法规和政策制定物业管理的实施细则;监督检查物业管理有关政策法规的执行情况;
2.负责全市物业服务企业的资质管理和新建项目物业管理方案的备案;负责物业管理招投标监管工作;
3.指导县、区物业管理行政主管部门工作;对物业服务企业经营服务活动和资金使用情况实施监督、检查;
4.组织、指导物业管理从业人员培训;
5.负责中心城区(桥东区、桥西区、高新区)住宅区共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金收缴与使用监管工作，指导其他县区住宅专项维修资金监管工作。
6.负责指导物业服务企业考评工作，物业管理示范(优秀)项目级别的审查、评定、复检工作。
公安部门要加强对住宅小区治安管理的指导、监督和检查，建立群防群治工作制度，构建区域安全防范体系，对管辖区内发生的治安、刑事案件依法查处。同时，要切实加强住宅小区车辆管理，进一步规范车辆停放行 为。
消防部门要加强住宅小区消防设施设备的管理，指导物业服务企业做好防火救火等消防管理工作，消除火灾安全隐患。
城管部门要加强对住宅小区内违反城市管理法律法规的行为进行调查处理和行政处罚。
民政部门要加强社区工作的领导，推进社区共驻共建，实现资源共享，把自治好、管理好、服务好、治安好、环境好、风尚好作为考核社区工作的主要内容，改善社区环境，完善物业管理，积极推进和谐社区建设。
工商部门要加强住宅小区内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所等行为的查处工作;对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅用作经营(办公)场所的不予核发营业执照;对无物业服务企业资质的物业服务企业不予年检。
规划部门要在住宅小区规划建设中，充分考虑物业管理的各项因素，使规划更切合实际，做到功能完善、设施齐备、环境良好，坚决维护规划的严肃性，杜绝服务功能先天不足现象;要加大破坏房屋外立面、侵占共用部位、改变房屋使用性质等违法行为的查处力度。
环保部门要加强住宅小区内油烟、废气物等污染物的管理，加大噪声扰民治理力度，为居民营造舒适的生活环境。
物价部门要加强物业服务收费监管，适时调整物业服务收费标准，促进物业服务行业健康发展。
质量技术监督部门要对住宅小区内电梯、锅炉等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作;要积极查处安装、改造、维修(含维护保养)和使用中的违法违规行为;要积极调查处理小区内的特种设备事故。
供电、供水、供热、供气、通讯、广电等单位要增强服务意识，提高保障能力。
三、加强业主委员会建设，提高自治管理水平
县区政府要按照“应建尽建”的要求，将业主大会建设及其业主委员会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，督促各街道办事处按照规定的程序，加快推进业主委员会建设。街道办事处、社区在组织实施社区物业管理过程中，要突出健全组织、依法自治、激励约束的工作重点，充分发挥业主主体作用，加快提高业主自治管理水平，对已经成立业主委员会的，要及时给予指导帮助，使其发挥应有的作用;没有成立或需重新改选的，一个物业管理区域应当成立一个业主委员会;因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会人数不足总数二分之一的，以及业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。业主委员会成立后，街道办事处(乡镇政府)或村(居)委会应及时督促业主委员会向物业管理主管部门进行备案。业主委员会要认真开展召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约等工作，同时要积极配合和支持社区居委会工作。办事处或社区、物业主管部门要加强业主大会及其业主委员会工作指导，促进物业管理活动依法有序开展。
四、实行物业管理招投标制度，推进物业管理市场化进程
实行物业管理招投标制度，逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制。新建住宅区选聘物业服务企业，成立业主大会、业主委员会的住宅区重新选聘物业服务企业，原则上通过招投标方式选用。建筑规模3万平方米以上的新建物业项目销售前，一律要通过招投标的方式选聘物业服务企业。任何单位和个人不得将必须进行招投标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招投标。未经物业主管部门批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业主管部门按照《物业管理条例》规定责令限期改正，给予警告，并处以罚款。对投标人少于3个或者住宅物业面积在3万平方米以下的，经市、县物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行服务。预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》前完成前期物业管理招投标;新建现售商品房项目应当在现售前30日完成前期物业管理招投标;非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成前期物业管理招投标。物业管理招投标及前期物业管理相关规定，由市住建局另行规定。
五、加强住宅区物业建管衔接，夯实物业长效管理基础
(一)严把规划设计关。规划建设部门在城市规划、建设时，要充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，在住宅小区用地招拍挂时要把小区公共设施设备配套等规划指标列为出让的前置条件，从源头上解决小区停车难、行路难、公共设施不配套等问题。在建设过程中，对已批准的开发建设项目要严格变更程序，对住宅开发区的详细规划和房屋用途应予公示，让购房者明晰所购房屋环境的规划情况。
(二)严把竣工验收关。在小区竣工验收时，严格按照规划设计要求，从严从细确认小区配套设施是否同步建设、同步交付，严把房屋、配套设施、水电气等质量关。一旦发现问题，应立即责令限期整改。在物业管理用房配套上，要严格确认开发商是否执行商品住宅区3‰的比例标准。达不到配套标准的，由主管部门按物业项目周边门面房价格标准，向开发商代收差额部分用于购买补足。对私自变更建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷，杜绝“有人建，无人管”等严重影响业主正常生活的现象发生。
(三)严把物业承接查验关。物业服务企业和建设单位应遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，制定物业承接查验方案;物业服务企业与开发建设单位，应严格按照国家和省市的有关规定以及商品房买卖合同、前期物业服务合同的约定，逐项对房屋共用部位、共用设施设备进行查验、交接;及时发现和纠正物业承接查验中的问题，积极调解物业承接查验纠纷。通过物业承接查验工作，确保物业服务企业承接的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全，切实维护业主的合法权益。对不依法履行物业承接查验义务的，物业主管部门将责令限期改正，并予以通报。建设部门与开发建设单位签订房地产开发合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可时，应提供项目的物业管理方案，并按规定建设物业管理用房。物业服务企业与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验后，要将承接查验报告等相关材料，报送所在地物业主管部门。对于物业服务企业擅自承接未经查验的物业，或在物业承接查验中与建设单位恶意串通，弄虚作假、侵犯业主权益的，该企业除依法依规承担法律和经济责任外，其行为还要记入物业企业信用信息档案。
六、加大监管力度，推动物业管理行业健康发展
(一)严格物业管理准入机制。严格物业管理市场准入。对新申报的物业服务企业，必须严格按照设立物业服务企业必须具备的条件及审批程序执行，特别要重视三级物业资质的申报，对其人员的从业情况、资格证件、人员数量、经济实力等予以全面的考察，达不到标准的不予审批。外地物业服务企业承揽物业服务项目的，要将企业相关信息资料报送市、县区物业主管部门备案。市每年要组织对企业资质进行年度检查，把资质年度检查情况作为企业年度目标考核评优要件之一，对服务质量较差、业主反映投诉问题多、资质报审资料不齐、且又不能及时整改完善的物业服务企业，暂定级不能晋升为三级;三级资质的企业，情况严重的依法吊销其资质证书。
(二)坚决依法查处企业违法违规行为。县区物业主管部门和街道办事处要强化对物业服务企业的监督检查，定期、不定期的开展市场整顿，坚决依法查处无资质承接物业业务、挪用物业专项维修资金、不按合同约定提供服务、物业收支情况不公开、收费项目没有明码标价、擅自提高收费标准、擅自占用物业共用部位共用设施谋取私利、欺行霸市等违法违规行为以及管理乱、服务差、投诉多等物业服务企业违法违规行为。存在上述问题的，应当约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书责令限期改正。对物业服务企业拒不改正或者存在严重违法违规行为且社会影响极其恶劣的，要报请市物业主管部门给予处罚、降低或吊销其资质证书。要建立健全物业投诉责任机制和企业诚信、经理人信用考核制度，充分利用网络信息手段，定期在张家口市住房建设信息网和相关媒体公布考核结果。要及时纠正物业服务中的不服务等不规范行为，健全完善企业诚信体系建设，切实保障业主合法权益。
(三)充分发挥典型示范和带动作用。要重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务好的品牌物业企业，带动全市物业管理水平和服务品质的提升。各县区每年要扶持1至2个优秀企业，鼓励企业兼并重组，积极扶持优秀企业做强做大。年内，全市争创省级物业服务优秀住宅小区达到10个。同时，要在省、市级物业管理优秀项目的基础上，积极培育树立国家级示范项目。通过创优达标活动，引导物业服务企业找准市场定位，强化服务意识，提高标准化、规范化服务水平，推动行业整体上台阶。
七、优化物业服务行业发展环境
(一)进一步规范物业服务收费机制。市物价部门要会同物业主管部门按照“公正合理、质价相符”的原则，制定物业服务等级标准，建立质价相符的定价机制。要确定物业服务等级和收费指导标准，使物业服务费按照物业类型、企业资质、市场环境、业主服务需求和物价指数等因素的变化有序调理。要建立城乡统筹、科学合理的物业服务定价机制，进一步提高物业服务市场化水平。要实行住宅物业等级服务收费，商品住宅(不含别墅)前期物业服务收费及保障性住房的物业服务收费实行政府指导价，指导价标准由价格主管部门会同物业主管部门定期公布;前期物业服务合同内调整物业服务费用标准的，应当符合调价程序规定的内容;商品住宅(含别墅)在业主委员会成立后由业主委员会与物业服务企业协商确定物业收费标准。
要积极化解收费矛盾。注重完善物业服务收费的合同约束，开发建设单位与房屋买受人签订商品房销售合同，要有约定前期物业管理服务内容和收费标准的相关条款;业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，要明确各自的权利、 义务和责任。要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，规划、建设、物业主管部门和街道(乡镇)要督促相关责任单位及时妥善处理;对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。对矛盾突出的老旧住宅小区、保障性住宅小区以及物业服务企业中途退出的其他小区，要积极探索试行保洁、保绿、保安等基础性物业服务与其他公共服务集中收费制度，保障最基本的物业管理正常进行，维护社区公共秩序。
(二)规范专业服务单位收费行为。物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，对于业主自用的，要直接向业主收取;对于物业服务企业使用的，要直接向物业服务企业收取;对于公共使用的，由业主分摊，按照合同约定收取。未收费到最终用户的，产生的损耗由供应单位承担，法律、法规、规章另有规定的从其规定。供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护等管理责任及相关费用，不得强制物业服务企业代收费用。
(三)强化物业管理用房配套建设。新规划建设的商品住宅项目，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积3‰的比例建设物业管理用房。物业管理用房应当是独用成套房屋，具有独立的使用通道，配备水、电、暖、通讯等基本设施，具备办公或商业经营条件。用房位置应设在住宅区中心区域或主出入口附近的临街底层，不得设置在地下或住宅楼内，规划部门要在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积。物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，由物业服务企业负责维修、养护和经营。
(四)加大政策扶持力度。各级、各部门要将物业服务行业纳入现代服务业管理，市财政、税务、工商、商务等部门要研究出台必要的产业扶持政策，增加对物业管理行业扶助资金投入，对物业服务企业给予一定的政策倾斜，进一步优化物业服务行业发展环境。要通过实行减免所得税、营业税、相关管理费用等办法，减少物业企业成本压力，降低经营风险，推动企业良好发展。要支持物业服务企业通过行政、司法等合法途径，追究无故拖欠物业费、侵犯公共利益等行为。
(五)不断提高从业人员素质。要针对行业优秀人才匮乏、员工整体文化素质偏低的现状，强化物业管理从业人员的培训，按照需要什么补什么，缺什么补什么的原则，举办企业经理和各类管理人员培训班，邀请专家对物业管理政策法规和相关知识进行讲授培训，确保物业服务企业经理持证上岗，持证上岗率达到85%以上。要组织企业经理外出观摩学习，拓宽视野，进一步提高从业人员专业知识水平和整体素质。
(六)有效化解社会矛盾。各县区、各部门要按照“早发现、早介入、早协调”的原则，围绕物业管理工作中出现的热点、难点问题，建立和完善社区、街道(乡镇)、区(市)县三级物业管理纠纷调解体系。对在居住区管理活动中出现矛盾纠纷、涉及多个管理部门的，由街道办事处组织社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会及相关单位召开联席会议协商解决;经协商仍无法解决的，报请县区政府组织召开联席会议协商解决;出现跨区域重大疑难矛盾纠纷的，由市物业主管部门牵头组织召开联席会议协调解决。市司法部门要指导建立健全覆盖物业管理区域的人民调解制度，充分发挥人民调解在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用，切实缓解社会矛盾，维护群众利益。
(七)改善老旧住宅小区物业管理环境。要加快老旧小区综合整治和改造。县区政府要继续加大对老旧住宅小区的整治改造力度，对绿化、道路、下水道、停车位等进行改造和维修，努力改善老旧小区的基础设施条件，通过整治实施物业管理，扩大物业管理覆盖范围;通过改造整治、完善配套设施，提高小区的“造血”功能，增加收入来源;通过改造整治，满足居民出行、停车、健身休闲的需要，提高居民满意度。对老旧小区建设项目遗留下来的房屋质量不达标、基础设施不配套、权属不明晰等问题，有关部门要加强调查研究，尽快制定政策，积极予以解决，切实保障居民合法权益。建立老旧小区后续管理机制。小区整治改造完成后，可实行分类指导，根据老旧小区的具体情况，采取不同的管理服务形式。对于居民居住相对集中、基础设施比较完善、居民经济状况相对较好、易于形成管理的老旧小区，可规划实施统一物业管理的范围，公开选聘物业服务公司，实施物业管理;对于难以形成管理单元、条件还不成熟的老旧小区，可聘请专业服务公司提供环境保洁、绿化养护等专项服务;对于辖区业主经济状况相对较差、无力承受物管专业服务的老旧小区，可探索业主自治、社区服务和物业管理“三位一体”的管理服务模式，实行社区自助式物业服务;对零散楼栋、长期失管的小区，可将相邻的几栋居民楼划定为一个管理小区，或划入周边小区，统一封闭管理。鉴于目前居住在老旧小区住户大部分是下岗人员、物困家庭，相关部门应出台老旧小区物业管理税费减免等优惠政策，鼓励物业服务企业和社区服务机构进区开展物业管理服务。同时，要探索建立物管扶弱济困基金，采取政府补贴、社会捐助等形式，对困难家庭给予物管费用补助。
篇2：义乌市关于进一步加强和规范物业管理工作的意见(2014年)
义乌市关于进一步加强和规范物业管理工作的意见(20**)
各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
为进一步加强和规范全市物业管理工作，提升物业管理水平，助推全国文明城市创建，根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，经市政府研究同意，制订如下意见。
一、总体要求
(一)指导思想
按照城乡一体化、运作市场化、服务品质化的要求，进一步健全物业管理体系，完善物业管理机制，提高物业管理水平，促进物业管理持续健康发展。
(二)基本原则
1.统一领导，分级管理。全市物业管理实行统一领导、综合协调，建立市、镇(街道)、社区(村)三级物业管理体系。
2.条块结合，属地负责。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，强化镇(街道)属地管理责任，发挥社区(村)主体作用。
3.依规管理，因地制宜。按照省物业管理条例，坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据城乡物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进。
4.业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区、共享品质生活。
二、明晰职责，建立三级物业管理体制
(三)明确市级部门管理监督职责。成立市物业管理工作领导小组，由分管城建副市长任组长，建设、发改、行政执法、规划、环保、工商、司法、公安、消防、社区集聚办公室、流动人口管理局、质监等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，由市建设局局长任办公室主任。建立物业管理联席会议制度，研究部署、综合协调全市物业管理工作。强化市建设局行业主管部门职责，负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全市物业管理政策，对镇(街道)、物业管理工作进行指导、考核。
(四)明确镇(街道)属地管理职责。镇(街道)负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，负责对业委会开展工作的活动经费进行监管。协调社区居委会(村委会)、业委会和物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷，对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇(街道)设立物业管理办公室，由分管城建或社区的副镇长(副主任)兼任办公室主任，街道配备2-3名、镇配备1-2名人员负责日常工作。
(五)明确社区居委会(村委会)物业管理职责。将物业管理职能纳入社区居委会(村委会)工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。协助指导业主大会、业委会的成立和换届，协调业委会、业主与物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷。社区居委会(村委会)设立物业管理服务站，由社区居委会(村委会)负责人任站长，片区民警、行政执法队员兼任副站长，配备人员1-2名。
三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式
(六)新建住宅小区物业。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级性物业管理。规划、建设等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。
(七)改造后的农村社区和旧住宅小区物业。要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域;以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会;以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区和农村社区的改造力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对改造后具备条件的农村社区和旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务;对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、护安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。
(八)物业管理服务内容与收费标准。物业服务收费根据物业的类型，物业服务的不同阶段，提供服务的性质、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。1.5万平方米以上的普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业、排屋、别墅等高标准住宅以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。农村社区和旧住宅小区的物业管理服务内容和收费标准，可根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与接受委托的物业服务企业，签订服务
>合同，并在小区内公布实施。
四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作
(九)规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，预留前期物业管理保证金和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业服务企业，进行前期物业管理。关于前期物业管理的相关规定，由市建设局另行制定。
(十)提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。市建设局和镇(街道)要按照行政引导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导和监督。规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织的作用，把好程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识，提高依法履行职责的能力。健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。物业服务暂由社区直接组织管理的，社区居委会要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育，听取业主意见，尊重业主意愿，引导和促进业主积极参与管理。
(十一)规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后，物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业服务企业依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时管理规约，并履行规约。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理;双方有争议的，由社区居委会调处;调处不成的依法解决。
(十二)规范物业服务收费机制。切实加强监管，对违反规定的收费行为，依法及时进行查处。物业服务企业应当将企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及k8凯发会员登录的联系方式、服务投诉电话;物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计收方式、价格举报电话等物业信息在物业收费处公开。积极化解收费矛盾，要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，规划、建设和镇(街道)要督促相关责任单位及时妥善处理;对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用，建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，要把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。
(十三)规范物业服务行为。物业服务企业做好物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作。建立物业服务标准化体系，明确质价相符的物业服务标准。完善财务公开公示制度，定期公布物业费等收支情况。强化物业信用信息管理，全面记录物业服务企业的信用信息。健全物业服务投诉责任机制，及时查处物业服务企业的不良行为，实施业主满意度测评。完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。加强对物业服务企业履约情况的监管，积极推行物业服务企业履约保证金制度。建立健全物业管理激励机制，依据国家、省、市优秀住宅小区的创优标准，评选市优秀物业服务企业、优秀物业管理小区、优秀业主委员会。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、镇(街道)及物业服务企业进行表彰，市政府每年安排一定资金用于奖励相关职能部门、镇(街道)和优秀物业服务企业、优秀业主委员会。
(十四)规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。市建设、财政、物价部门要根据国家和省有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，研究制定住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，完善监管机制，落实监
管责任。要加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。新建物业首期专项维修资金交存标准为：不带电梯的物业50元/平方米，带电梯的多层、高层及与高层主体结构相连的物业100元/平方米，排屋、别墅75元/平方米。对部分老小区专项维修资金管理中的历史遗留问题，要研究制定相应的措施，区别情况，妥善处理。房屋开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担相应的物业保修责任，并负责处理在开发建设和销售环节中造成的遗留问题。市建设局和镇(街道)要依法加强监督管理，及时调处有关矛盾纠纷。
五、部门联动，形成物业管理工作合力
(十五)明确物业管理相关部门职责。市建设局：负责研究制定全市物业管理发展相关配套政策;负责全市物业管理工作市场监管、日常检查、指导及考评;指导和培训各镇(街道)开展物业管理监管工作。发改委：负责制定普通住宅小区的前期物业服务收费和停车服务收费办法，依法查处物业管理中的价格违法行为。行政执法局：负责物业管理区域内相对集中行政处罚权实施范围内的违法违规行为的行政处罚工作。规划局：负责物业管理区域内涉及规划违法行为的认定工作。工商局：负责物业管理区域内个人和企业的营业执照核发，依法查处虚假广告、无照经营等违反工商法律法规的行为。公安局：负责指导落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安安全防范等工作。公安局派出所：对住宅区的物业服务企业进行日常消防监督检查，开展消防安全宣传教育等工作。流动人口管理局：负责对房屋群租行为的认定工作。消防部门：对物业管理区域内的消防设施和消防工作进行指导检查，依法查处破坏消防设施等违法行为。市质监局：负责对各小区消防设施、电梯等特种设备的安全检测工作。
(十六)实施物业管理联合执法。建立镇(街道)物业管理联合执法机制，由镇(街道)牵头，公安、工商、规划、环保、建设等部门共同参与的物业管理联合执法队伍，明确执法权限，完善执法程序。推进“智慧物业”建设，建立物业管理违法行为信息报送和结果反馈信息系统，及时发现查处各类违法行为。
(十七)加强物业管理纠纷调解。建立以市建设局、镇(街道)司法所和社区人民调解委员会为主体的三级物业管理纠纷调解工作体系。强化物业纠纷诉前调解，成立由市法院、司法局涉诉纠纷人民调解委员会及市建设局共同组成的诉前联合调解小组，负责全市涉诉物业管理纠纷案件的调解。建立物业纠纷诉讼快速处理机制，对调解未果的物业纠纷，实行快审快结快执。
义乌市人民政府办公室
20**年1月13日
篇3：武汉市江汉区进一步加强物业管理工作的通知（2014年）
武汉市江汉区人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的通知
岸政办〔20**〕27号
各街(道)办事处，区人民政府各部门，各有关单位：
为进一步加强和规范我区物业管理工作，全面提升我区物业管理服务水平，根据《武汉市物业条例》、市委办公厅市政府办公厅《20**年“十个突出问题”承诺整改工作方案》和区人民政府办公室《关于成立区物业管理工作领导小组的通知》等有关文件精神，结合区委、区政府开展“电视问政”整改承诺、“三方联动”机制工作部署要求，现就加强我区物业管理工作有关问题通知如下：
一、充分认识物业管理工作的重要性和紧迫性。
加强物业管理工作，营造良好的生活、工作环境，是人民群众安居乐业的基本保证和强烈愿望，更是各级有关部门及各物业服务企业必须履行的职责，对于建设和谐社区、创建文明、卫生、环保模范城市，实施社会再就业、改善城市环境面貌等都具有非常重要的作用。我区物业管理市场从无到有，从不规范到有序发展，从单一住宅物业管理，到商业、办公、工业、写字楼等多元化管理服务，已形成了专业化、市场化的物业管理雏形，城市居民居住条件和环境日益改善。但目前物业服务企业整体存在盈利水平低，部分物业服务企业生存困难、物业服务收费率低，个别甚至出现“弃盘”的情况，给街道和社区造成很大的压力，部分物业服务企业服务不规范、服务质量差等问题，制约着我区物业管理工作整体水平的发展。市委、市政府高度重视物业管理工作，广大业主对规范物业管理的呼声也越来越强烈，各级各部门一定要站在全局高度，充分认识到物业管理工作的重要性，采取多种措施，积极深入物业管理小区履职，切实做好物业管理工作。
二、加快建立协调联动、齐抓共管的工作机制。
加快建立“政府推动、部门联动、属地负责、企业服务、业主自治、社会支持”的工作机制，形成部门、街道办事处、物业企业、广大业主协调联动、共同推进物业管理工作的强大合力。
区房管局作为我区物业管理的主管部门，负责贯彻执行上级有关物业管理的法律法规;制定我区物业管理工作的规范性文件;做好物业服务企业的资质管理;加强物业专项维修资金监管、物业服务企业服务行为监管;做好物业管理政策法规宣传培训等工作。
区综治办负责将小区物业管理工作纳入社区综合治理考评中，维护好小区稳定，创造良好的社会环境，保障正常的生产和生活秩序及人民群众的生命财产安全。
区公安分局负责监督指导物业管理区域内的治安工作;负责对物业使用保安实施监督、管理，实行备案制度;建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗;协调处理治安方面的问题和纠纷，指导物业服务企业做好安全防范有关工作;加强业主委员会印章刻制的管理，加强对印章非法使用及业委会不移交保管资料行为的打击;负责对存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品行为的查处;指导物业企业制定小区安全行车路线，规范小区内临时车位的划定;加强对开放式小区车辆乱停乱放等行为的处罚，配合住宅小区治理车辆乱停乱放。
区消防大队依法监督指导物业服务企业或产权人履行消防安全职责;及时查处占用或堵塞消防通道，破坏公共消防设施等消防违法行为;督促整改火灾隐患。
区民政局负责建立社区民间组织内部自律诚信、信息披露和绩效评估机制，指导社区民间组织健康发展;会同街道办事处加强社区建设，推进标准化社区建设工作。
区财政局负责老旧住宅区的管网、道路、绿化和房屋本体及其共用设施设备进行整治改造资金的筹措;“电视问政”整改承诺、“三方联动”机制的资金保障。
江岸规土分局负责在建设工程规划许可审批中，要依法对建设项目的车库(位)、物业服务用房、社区居委会用房等设施设备的配置进行审查;对查处违法建设提供认定违法建设的有关资料和信息,按照职责对取得建设工程规划许可证、但违反建设工程规划许可证规定的违法建设进行技术核定、认定，并提出处理意见后配合城管部门依法查处物业管理区域内改变规划的违法建设行为。
区环保局负责配合城管部门依法查处物业管理区域内噪音、油烟等环境污染的违法违规行为，协调环保方面的矛盾纠纷。
区建设局负责查处违规装饰装修的监督管理工作，配合主管部门按照相关法规处理与违规装饰装修有关的投诉。
区城管委负责物业管理区域内的违法建设行为，对未取得建设工程规划许可证进行建设的，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，验收合格后未按照规定办理建设工程规划许可证又进行建设或改造的，未经批准或未按
照批准内容进行临时建设的行为进行控制和查处;加大对物业管理小区的市容环境卫生管理，指导物业管理公司按照环卫行业管理标准，做好清扫保洁、垃圾的分类收运和转运工作，依法查处影响市容市貌的行为。 区工商局依法办理物业服务企业的营业执照，在办理营业执照时认真审查场地证明;严肃查处物业企业的违法违规行为，加强对物业服务企业合同的监督管理;查处在物业管理区域内住改商、无照经营的行为。
区食药监局负责物业管理区域内依法查处餐饮的卫生经营行为。
区质监局负责对物业管理区域内使用的特种设备实施安全监管，并定期对电梯等公共设施设备的质量的检测工作。
区发改委负责全区物业服务企业的价格管理和监督;负责对物业服务收费行为的咨询和监督检查，根据国家及我市法律法规及规范性文件，落实和完善我区物业服务收费管理制度;适时对未达到政府指导价格的物业小区进行调价;协调处理物业服务工作中因收费问题产生的矛盾纠纷。
区法制办负责物业管理区域内各部门相关法规制度执行情况进行监督检查;对各部门在物业管理区域内依法行政的法规依据进行清理。
区地税局负责配合市税务部门对物业企业税收范围进行专题调查研究;适时调整物业企业经营中代收代缴非经营的税收范围。
区司法局负责指导物业管理区域内物业管理纠纷人民调解委员会，注重以调解方式化解物业管理纠纷，协商调解不成的，引导当事人选择仲裁或司法程序等途径解决。
区信访局负责对物业管理区域内的信访投诉进行分类处理，做到物业投诉各负其责;对涉法涉讼的信访案件告知*人通过司法途径解决。
区文明办负责指导协调全区物业管理区域内开展文明创建活动，加大对物业管理区域内文明创建宣传投入，加强对物业管理区域内居民的文明创建意识培养。
区卫计委负责在物业管理区域内开展卫生城市创建活动，加大对物业管理区域内卫生城市创建宣传投入，加强对物业管理区域内居民的卫生创建意识培养。
各街道办事处应明确专人负责物业管理监管工作，配合组织部门加强物业管理区域内“三方联动”的建设工作，指导本辖区内业主大会及业主委员会的选举工作，监督业主大会及业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系，协调处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件。居民委员会协助街道办事处做好物业管理相关工作。
三、严格规范物业服务企业的管理服务行为。
积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争选聘物业服务企业。物业服务企业应在属地街道办事处监管下，依据物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出投标承诺和服务合同的事宜，应当与业主委员会协商经业主大会确定后实施。物业服务企业应当主动为业主及其他组织提供服务，积极开展合同外的有偿服务项目，扩大服务范围，提升社会、经济效益。
建立健全物业管理退出机制，区房管局将各部门日常检查与年度考评相结合，以业主的满意度为主要标准，适时开展评优活动。街道办事处和区房管局对各部门认定管理水平差、收费不规范、业主满意率低、社会形象差的物业服务企业，要按照法律规定的程序组织业主召开业主大会予以解聘;对物业服务企业违反规定擅自撤离的，要依法责令改正并给予行政处罚，情节严重的，要建议原发证机关吊销其资质证书。
对小区物业服务企业物业服务合同到期的小区，物业企业按照规定退场的，小区业主大会和业主委员会应及时选聘新的物业企业进入。未成立业主大会和业主委员会(物业管理委员会)的，街道办事处应和区房管局积极组织成立，因客观原因未能成立的，由所属社区居民委员会代行业主委员会的职责选聘新的物业服务企业，小区业主应及时向新选聘的物业服务企业缴纳物业服务费及车辆停泊服务费及其其他费用。若业主委员会或业主大会(物业管理委员会)未能成立，社区居委会未能选聘到物业企业的，小区业主可推选代表向社区居委会申请自治，自行聘请人员进行清洁卫生、安全方面的管理，相关费用由小区全体业主平摊。
积极鼓励物业服务企业兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业服务企业，做响物业服务企业品牌。对在我区从事住宅小区物业服务的明星企业，在政策上给予扶持和优惠。鼓励物业服务企业扩大下岗失业人员使用，大力促进市民就业，对具有广泛群众基础和代表性的物业服务企业和示范住宅小区的管理经验，要通过多种形式，大力宣传推广。
四、加大业主大会和业主委员会的指导监督力度。
凡符合条件的小区，街道办事处要及时督促社区居委会组织业主申报，区建设局督促开发建设单位进行申报，区房管局督促物业服务企业进行申报成立业主大会、业主委员会，并配合区委组织部建立“三方联动”机制，根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，并监督业主管理规约的实施，充分发挥业主自治作用。业主大会、业主委员会必须在属地街道办事处的指导监督下依法开展工作，业主委员会应当积极配合和支持社区居委会工作，并接受其指导和监督，业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议，与社区居委会相互协作，配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。业主委员会成立前或集体换届(辞职)期间，在过渡期内由街道办事处委托社区居委会监督、指导物业服务企业的服务行为。
五、落实好“电视问政”整改承诺。
依法清理整顿，回应居民诉求。按照边调查、边清理、边整改的思路，各街道办事处、区直相关部门应深入到全区物业小区，依法对目前居民反映较多的小区内物业服务不规范、侵
占公共资源、车辆乱停放、治安有待加强、违法建设、违法毁绿、养鸡种菜、油烟扰民、胶囊房、住改商等问题按各自职责进行清理整顿，限期整改。 形成管理网络，建立多级管控。建立区直相关部门--街道办事处--社区居委会--物业服务企业的纵向监管体系。在区物业管理工作领导小组的统一领导下，区物业管理领导小组办公室具体综合协调，各街道办事处和社区明确责任部门和责任人，各相关职能部门建立横向配合支持机制和工作转办机制，按照各自职责，一方面处置物业小区内的违法违规行为，另一方面对物业企业的违规行为依法规范、依规处理。
健全监管机制，打造管理平台。落实物业企业服务“四公开一监督”制度，完善物业服务项目经理责任制，落实前期物业管理招投标制度，逐步建立物业服务质量考评制度，按照全市统一的物业服务分级标准，开展服务满意度测评工作，测评结果按年度公布，打造物业企业信用管理平台，并完善运用信息管理体系。
畅通投诉渠道，及时处理投诉。区房管局设立24小时投诉受理电话，对接全市物业服务投诉信箱，同时链接市长、区长专线(热线)、市、区行风连线、治庸问责投诉热线和网格化系统，受理物业服务投诉举报;各街道办事处也要明确专人受理物业服务投诉，并督促物业企业积极整改，妥善解决;各职能部门按照各自职责受理、处置相关物业服务投诉，解决区物业管理工作领导小组转办的群众投诉问题。通过专项整治与长效管理相结合的方法，提高居民满意度。
六、切实加强对物业管理工作的组织领导。
为切实加强对全区物业管理工作的领导，充分发挥江岸区物业管理工作领导小组的作用，统筹协调好全区的物业管理工作，领导小组下设工作专班，设在区房管局。具体负责领导小组日常工作事务，建立领导小组成员单位联席会议制度，定期召开成员单位、物管企业联席会议，研究工作推进中的有关问题，督促相关部门和街道办事处按照各自职责认真履职到位。
各街道办事处和各部门要大力宣传《武汉市物业管理条例》等法律法规，让广大居民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，引导其主动支持、参与物业管理活动，为物业管理营造良好的发展环境，为构造和谐物业、宜居江岸、幸福武汉而努力。
武汉市江岸区人民政府办公室
20**年6月18日
篇4：湘西关于加强城镇物业管理工作的实施意见（2014年）
湘西自治州人民政府办公室关于加强城镇物业管理工作的实施意见
州政办法【20**】14号
各县市人民政府、湘西经开区管委会，州直有关单位：
为规范全州城镇物业管理活动，提高物业管理水平，维护业主和物业服务企业及其他物业相关人合法权益，建设宜居湘西，改善人民群众生活和工作环境，根据《湖南省实施<物业管理条例>办法》(第262号省长令)和州委、州政府工作部署，结合我州实际，特制定本实施意见。
一、指导思想与目标任务
以***为指导，以改善人居环境、提高城市管理水平和为民便民利民为宗旨，坚持“政府主导、部门监管、市场运作、专业服务、业主自治”原则，合理配置和有效整合小区物业管理资源，努力提升城市品位和整体功能。力争到20**年，实现全州市区和县城镇建成区物业管理全覆盖，居民小区基础设施进一步完善，服务水平明显提升，住宅环境舒适安全，基本实现宜居目标;到20**年，全州建制镇实现物业管理全覆盖。
二、实行分类管理
(一)商品住宅小区。以专业物业公司管理为主，全面实行物业服务企业专业化、市场化管理。
(二)机关事业单位办公楼、厂矿企业工作场所及大院内混居居民小区,采取物业服务企业或单位自行管理方式进行物业管理，逐步向专业化、市场化转型。
(三)城镇居民私房较多的老城区、居民自建房和未形成院落(小区)的单项开发房屋，由社区或专业的物业服务企业实施物业管理。通过加大对城镇棚户区和城中村的改造，逐步向专业化、市场化物业管理过渡。
三、落实工作责任
(一)州住建局负责全州物业管理活动的监督管理工作，贯彻落实国家、省、州有关物业管理相关法律法规，研究全州物业管理政策、办法，并依法依规组织实施;抓好物业服务企业资质审核发放管理，开展专业人员培训，规范物业服务企业管理服务行为，帮助物业服务企业提高管理服务能力;受理居民投诉，统筹协调矛盾纠纷，查处物业服务企业违法违规行为;加大棚户区和城中村改造力度，管理和使用好住房维修资金。
(二)州民政局负责将居民小区物业管理纳入社区工作目标管理重要内容，指导社区居委会组织建设，督促社区居委会落实物业管理工作职责，做好便民利民服务。
(三)州同建同治办公室负责将物业管理工作纳入同建同治考核内容。州直发改、人社、公安、消防、环保、财政、工商、规划、质监、物价、教育、卫生、审计、司法、地税、供电等部门要根据各自职责负责相关物业管理工作。
(四)县市人民政府和湘西经开区管委会对辖区内城镇物业管理工作负总责，根据物业管理相关法规和全州物业管理实施意见，制定本辖区内物业管理行业发展规划，出台城镇物业管理政策，扶持物业服务企业健康成长;强化队伍建设和培训，提高物业管理水平;安排专项工作经费，对以社区为主的物业管理补贴纳入本级财政预算;建立物业管理工作联席会议及综合协调、监督管理和矛盾调解等长效机制，实现物业管理全覆盖，全面提升物业管理服务水平;加强建制镇(街道)、社区物业管理考评，加大城镇物业管理基础设施投入，完善硬化、净化、绿化、美化、亮化等基础设施建设，实现安居、宜居目标。
(五)县市区住建(房产)部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，认真贯彻国家、省、州有关物业管理法律、法规，草拟辖区内物业管理相关政策、办法，依法依规组织实施;监督建设单位前期物业服务企业选聘、物业服务用房配置及资料移交、物业服务企业从事物业管理的资质、从业人员的资格;组织辖区内物业服务企业参加物业管理法律法规政策培训，对物业服务企业服务质量进行专项考核，促进物业服务企业提高服务水平;指导、监督成立业主委员会，严格实行业主委员会备案制。
(六)街道办事处和建制镇人民政府负责辖区内物业管理工作的组织领导和监督管理，指导业主大会、业主委员会的成立和换届。履行属地管理责任，协调处理各类物业管理纠纷，对辖区内业管理工作进行监督检查和考评。
(七)社区居委会负责加强以居民自建房为主的区域物业管理，协助指导业主大会、业主委员会的成立和换届，协调业主委员会、业主与物业服务企业关系，处理各类物业管理纠纷，指导监督商品住宅小区物业服务企业和单位院落自管物业工作。
(八)物业服务企业负责加强自身队伍建设，提高从业人员服务水平;按照法律法规和物业服务合同的约定，为业主提供优质服务;按照《物业承接查验办法》认真做好物业承接查验相关工作，加强业主入住及物业装饰装修管理;做好管理区
域内共用部位、共用设施设备日常管理和维护保养，发现并劝阻违反业主管理规约、城市管理和涉及公共安全有关规定行为，及时向有关部门报告;自觉接受物业管理行政主管部门、建制镇(街道)、社区居委会的指导、管理和监督，积极参与社区建设、城镇管理和国家卫生城市、文明城市等创建活动;处理好与业主委员会、建制(街道)、社区居委会的关系，化解物业管理服务中的矛盾纠纷。 四、强化保障措施
(一)加强组织领导。州人民政府成立城镇物业管理工程领导小组(名单见附件)，领导小组办公室设在州住建局，负责日常工作和领导交办的临时任务。各县市区要成立相应的领导机构，安排专人专抓和专项工作经费，制定工作实施方案和细则，确保分工到位、责任分解到位、经费保障到位。
(二)加强宣传引导。各级各有关部门和新闻媒体要采取多种形式，宣传物业管理相关法律法规，引导广大业主正确认识和对待物业管理，提高自治意识，及时缴纳服务费用，自觉维护公共秩序，形成全社会重视、关心和支持物业管理工作的良好氛围。
(三)加强制度建设。建立健全检查考评机制，制定考核办法，完善县市区、建制镇(街道)、社区、专业物业公司四级考核机制，落实州对县市区、县市区对建制镇(街道)、建制镇和(街道)对社区目标责任，对辖区居住区管理混乱、环境秩序差、群众投诉多的追究主要领导责任，取消评优评先资格。建立健全督查督办机制，定期不定期组织专项督查，确保工作落实到位。建立健全物业管理联席会议制度，及时研究解决物业管理工作中遇到的困难和问题，确保物业管理工作顺利开展。
(四)加强队伍建设。结合培训目标，制定物业管理人才培训规划，加强物业管理人员、技术人员培训，提高物业服务企业服务水平，规范物业管理行业行为。
湘西自治州人民政府办公室
20**年5月27日
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