北京市住房和城乡建设委员会关于印发 《北京市物业管理委员会组建办法》的通知
京建法〔20**〕4号
各区住房城乡(市)建设委、房管局，各有关单位：
为贯彻实施《北京市物业管理条例》，规范本市物业管理委员会组建工作，市住房城乡建设委研究制定了《北京市物业管理委员会组建办法》，现印发给你们，请遵照执行。
北京市住房和城乡建设委员会
20**年3月18日
北京市物业管理委员会组建办法
第一条 为规范本市物业管理委员会组建工作，依据《北京市物业管理条例》，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本办法。其他物业项目参照执行。
第三条 物业管理委员会依照《北京市物业管理条例》承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照《北京市物业管理条例》第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。
未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使《北京市物业管理条例》第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。
第四条 市住房城乡建设主管部门负责建立健全物业管理委员会委员培训制度。
区住房城乡(市)建设或者房屋主管部门负责组织对辖区内物业管理委员会委员开展培训。
街道办事处、乡镇人民政府负责组建本辖区内物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责。
第五条 一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。
坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织。充分发挥业主中的中共产党员、人大代表、政协委员和社区志愿者在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会委员。
第六条 物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等7人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。
业主担任物业管理委员会委员的，应当符合下列条件：
(一)拥护中国共产党的领导，遵纪守法;
(二)热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间;
(三)身体健康，具有完全民事行为能力;
(四)公告之日前一年度在本物业管理区域内居住半年以上;
(五)按照物业服务合同约定交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;
(六)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系;
(七)未有《北京市物业管理条例》规定的房屋使用禁止规定的行为;
(八)未有法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会委员的情形。
第七条 有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：
(一)已交付业主的专有部分不足建筑物总面积百分之五十的;
(二)具备成立业主大会条件，但经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的;
(三)业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。
第八条 符合组建条件的，街道办事处、乡镇人民政府就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告中明确物业管理委员会委员的人选要求、报名方式、起始日期等。
公告应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示。物业管理区域显著位置是指公告栏、小区出入口、单元门、电梯轿厢内、客服场所等。
公示期限不得少于7日。
第九条 物业管理委员会委员人选通过下列方式产生：
(一)社区党组织推荐;
(二)居民委员会、村民委员会推荐;
(三)业主自荐或者联名推荐。
其中自荐、推荐的人选人数应当为物业管理委员会总人数的两倍以内。联名业主应当不少于10人。推荐人选应当经本人同意。
公示截止日后7日内，街道办事处、乡镇人民政府组织居民委员会、村民委员会根据人选自荐、推荐情况，确定物业管理委员会委员名单。其中，物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任。副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。
第十条 物业管理委员会委员姓名、职业、住址等应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示。公示期限不得少于7日。如有异议的，应书面向街道办事处、乡镇人民政府提出，街道办事处、乡镇人民政府应当在7日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。
第十一条 成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会自成立之日起30日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约。
街道办事处、乡镇人民政府对以上材料进行核实，符合要求的，5个工作日内予以备案，并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章，持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。
未成立业主大会的，物业管理委员会于成立之日由街道办事处、乡镇人民政府自行备案。物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。
第十二条 物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，接受街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会的指导和监督，接受业主监督。组织业主行使下列职责：
(一)推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会;
(二)召集业主大会会议或者全体业主会议，报告年度物业管理的实施情况和物业管理委员会履职情况;
(三)组织业主选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，代表业主与物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接;
(四)组织业主决定共用部分的经营方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法;
(五)组织业主筹集、管理和使用专项维修资金;
(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同;
(七)组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;
(八)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;
(九)定期向业主通报工作情况;
(十)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作;
(十一)配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督;
(十二)业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。
组织业主共同决定可以采用书面形式或者通过市住房城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。
第十三条 物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照议事规则的规定召开，每两个月召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。
物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。
物业管理委员会会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加。业主代表委员不能委托代理人参加会议。
物业管理委员会作出的决定应当经过半数委员签字同意。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示10个工作日。
物业管理委员会全体成员有同等表决权。
第十四条 物业管理委员会委员有下列情形之一的，委员资格自情形发生之日起自然终止，由物业管理委员会向业主公示，并应当在30日内向街道办事处、乡镇人民政府办理变更：
(一)不再是本物业管理区域内业主或者物业使用人;
(二)以书面形式向物业管理委员会提出辞职;
(三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。
物业管理委员会委员一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上，或者不再符合本办法规定的委员条件的，物业管理委员会应当提请街道办事处、乡镇人民政府依法终止其委员资格。
第十五条 物业管理委员会相关工作经费及委员津贴由业主承担的，应当由全体业主共同决定。
第十六条 物业管理委员会的任期一般不超过3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。
第十七条 已成立业主大会、选举产生业主委员会，并按照规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内解散物业管理委员会，收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示。
第十八条 物业管理委员会应当依法履行职责。街道办事处、乡镇人民政府对物业管理委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十九条 本办法由北京市住房和城乡建设委员会负责解释。
第二十条 本办法自20**年3月31日起实施。
附件：
1.物业管理委员会组建工作流程.docx
2.关于物业管理区域组建物业管理委员会的公告.docx
3.物业管理委员会委员人选自荐表.docx
4.物业管理委员会委员人选社区推荐表.docx
5.物业管理委员会委员人选联名推荐表.docx
6.物业管理委员会组成人员情况公示.docx
7.物业管理委员会成立证明.docx
8.印章刻制证明.docx
篇2：业主委员会小区物业管理委托合同
业主委员会小区物业管理委托合同
委托方(甲方)：________
业主委员会
受托方(乙方)：________
物业管理公司
为加强 小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据 市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。
第一条 物业管理内容
一、甲方将位于___区___路的___范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。
二、管理事项包括：
1、房屋的使用、维修、养护；
2、物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防，电梯，机电设备，路灯，走廊，自行车房、棚，园林绿化地，沟，渠，池，井，道路，停车场等)的使用、维修和管理；
3、清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作)
4、公共生活秩序；
5、文娱活动场所；
6、便民服务网点及物业范围内所有营业场所；
7、车辆行驶及停泊；
8、物业档案管理；
9、授权由物业管理公司管理的其他事项。
第二条 委托物业管理形式
承包经营，自负盈亏。
第三条 物业管理期限
委托管理期限为____年，自______年___月___日起到______年___月___日止。
第四条 双方权利、义务
一、甲方权利、义务：
1、根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理；
2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法将专用基金拨付给乙方；
3、按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0、5%)______平方米给乙方，按月租金 元租用，并负责办理使用手续；
4、给乙方提供管理用房______平方米(其中办公用房______平方米，员工宿舍______平方米)，按月租金______元租用；
5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
6、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，甲方有权终止本合同；
8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
9、委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理，包括予以罚款，责令停工，责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交，催改；
10、协助乙方做好宣传教育、文化活动工作，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系
11、政策规定由甲方承担的其他责任。
二、乙方权利、义务：
1、根据有关法律，法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理的各项规章制度；
2、遵守各项管理法规和合同规定的要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实际管理目标、经济指标的实施，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
3、根据住宅区内大、中修的需要制定维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；
4、接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每3个月向全体业主张榜公布-一次管理费收支账目；
5、对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
6、乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；
7、建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
8、负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准和依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；
9、有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理规章制度的行为进行处理；
10、在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产，全部物业管理档案及有关资料；
11、开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
12、有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第五条 物业管理目标和经济指标
一、各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后___年内达到______标准。
二、确保年完成各项收费指标____万元，合理支出____万元，乙方可提成所收取管理费的_____%作为经营收入
第六条 风险抵押
一、乙方在合同签订之日起3日内向甲方一次性支付人民币--元，作为风险抵押金。
二、乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后3天内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
三、如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
四、如由于乙方过错致使合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第七条 奖罚措施
一、在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额 %奖励乙方。
二、如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币 元(全国)， 元(省)， 元(市)；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
三、如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
四、如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币 至 元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
五、由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第八条 合同更改、补充及终止
一、经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。
二、合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前3个月向对方提出书面意见。
三、合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
第九条 其他事项
一、本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。
二、本合同自签订之日起生效。
甲方：________
代表：________
签约时间：________
签约地点：________
乙方：________
代表：________
甲方：________
乙方：________
篇3：业主委员会小区物业管理合同
业主委员会小区物业管理合同
委托方(以下简称甲方)：________小区业主委员会
受委托方(以下简称乙方)：________物业管理有限公司
根据《物业管理条例》、《宁波市物业管理条例》及等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对日月星城小区(以下称“本小区”)实行专业化、一体化的物业管理，订立本合同。
第一条 物业基本情况
座落位置：卧彩江以南，江东南路以东，北仑铁路以北，启文路以西(包括启文路东华景阁)，建筑面积：22万平方米；物业类型：多层、高层住宅楼。
第二条 委托管理事项
1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房)的维修、养护和管理。
2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务。
3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
4.本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。
5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6.小区内交通秩序及车辆停泊管理。
7. 维护公共秩序，协助做好管理区域内的安全防范工作。
8.物业经营用房的出租与管理(具体管理办法由附件3约定)。
9.开展社区文化娱乐活动。
10.物业及物业管理档案、资料。
11.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
第三条 合同期限
本合同期限为年。自____年___月___日起至____年___月___日止。
第四条 甲方的权利和义务
1.根据法律、法规，制定、通过小区管理的各项制度、规定，与物业管理公司议定年度管理计划，审查通过年度专项维修基金的概预算、决算报告；
2.制定小区管理服务标准，对乙方的管理实施监督检查。管理服务标准和监督检查办法由本合同附件1约定。如乙方没有遵守附件1的约定，造成违约，甲方有权根据附件1的约定进行处罚。
3.委托并支持乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取必要的催缴催改措施。
4. 甲方有权在乙方管理期满时收回本物业由乙方使用或代管的所有物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料等)。
5. 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。
6.协助处理非乙方职权范围而产生的各种纠纷。
7.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
8.法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第五条 乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，拟订本小区物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，报业主大会或业主委员会通过后实施管理，不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益。
2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务标准，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
4.依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。
5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将整体管理责任转让给第三人，不得将重要专项业务承包给个人。
6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。
7.每半年向业主委员会报告一次管理费用收支账目，每年一次向全体业主张榜公布。
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。
9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。
10.开展社区文化活动和便民服务工作；
11.根据前期物业管理合同委托乙方管理和使用的全部物业及其种类管理档案、财务等资料，继续由乙方管理和使用。本合同终止后15日内，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。
12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务，但有关政府部门鉴定是由于乙方严重失职造成业主及其他住用人在小区内受到人身和财产损失的，乙方应予以适当赔偿或承担相关行政责任。
第六条 管理服务费用
l.本物业的管理服务费按下列标准执行：
① 多层住宅每月每平方米建筑面积0.45元直接向业主收取。
②高层住宅按每月每平方米建筑面积1.50元直接向业主收取，其中未设专职保安服务的高层住宅按每月每平方米1.30元直接向业主收取。各高层住宅的电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费不列入物业服务成本，物业公司另行向高楼业主收取。
③店铺按每月每平方米建筑面积1.30元直接向业主收取。
2.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，经双方约定，采取低于市价的核算方式，按实际发生费用计收。
3.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经甲方同意后实施，所需经费按规定在专项维修基金中支付。专项维修基金的收取执行政府物业管理主管部门的指导标准。
4.物业收费的其他约定见附件3。
第七条 奖惩措施
1.乙方全面完成本合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；
(1)由甲方从利用物业共用部位、共用设施设备经营收入中拨出一部分资金用于奖励具体管理人员，具体办法由业委会制定。
(2)合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。
2.乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方根据附件1的约定，对乙方进行下列处罚：
(1) 管理费打折收取；
(2) 情况严重，多数业主意见大的，中止合同。
第八条 违约责任
1.如因甲方原因，造成乙方不能正常管理，未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，乙方有权要求甲方限期整改和相应的经济补偿，情况严重时有权中止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，情况严重时有权终止合同。
3.因房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，乙方有义务代表甲方向相关建设安装单位索赔，甲方应积极协助。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)
4.管理服务过程中各项具体的违约责任由本合同附件1约定。
第九条 其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，一方如要续订合同，应在该合同期满2个月前向对方提出书面意见，经双方同意后，续订合同，合同内容另行商定。
3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，依法向人民法院提起诉讼。
5.本合同之附件(附件1，附件2，附件3)均为合同有效组成部分；本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照国家有关法律、法规和政策执行。
6.本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及江东区物业管理办公室(备案)各执一份，具有同等法律效力。
7.本合同自签订之日起生效。
甲方签章：________乙方签章：________
代表：________法人代表：________
____年____月____日____年____月____日
附件1、日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法
附件2、日月星城小区经营用房、停车费、广告费收入管理办法
附件3、日月星城小区物业管理费收取办法
附件1：____小区物业管理服务标准和监督考核办法(草案)
总体要求： 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法，体现“质价相符”和“明明白白”消费，为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。
管理服务标准
一、客户服务
总体要求：服务有效投诉少于5%，处理及时率100%；业主满意率80%以上。不达标即为违约。
具体要求：
1、佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁。对业主(使用人)的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主(使用人)的意见。
2、服务时限。急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。
3、对业主的投诉及时回访，回访率100%，并件件有记录。
二、房屋、共用设施、设备维护与管理
总体要求：房屋完好率大于等于98%；设施设备完好率大于等于95%；不达标即为违约。
具体要求：
1、巡检。(1)每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，做好记录；(2)每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；(3)每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；(4)每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次，发现问题及时解决；(5)巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
2、房屋。
(1)装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；在业主(使用人)装修房屋备案登记时，对不符合政府有关规定和业主公约的内容，应在2个工作日内给出修改意见；业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况；对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
(2)油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰1次；铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)、铸铁污水管、水管等应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。
(3)建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。
2、给排水系统及其配套设施。
(1)给水设施，泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常，出现问题随时处理。(2)排水设施。化粪池每年清理1次，每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换。每月清扫1次以上排水明沟，；每2个月对地下管井清理1次，每季度对地下管井疏通1次，保证通道清洁，排水畅通。
3、供配电系统
建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；所有供配电设备运行正常，没有人为故障。
4、智能化系统
设备运行正常，专业人员24小时值班，监控反应灵敏，异常情况及时检修。
5、避雷接地系统。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。
6、电梯运行与管理
(1)与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。(2)每日监督电梯运行状况，加强日常维修保养，电梯及其安全设施每月不少于2次，每年进行1次全面调整和测试，确保电梯及安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。(3)电梯维护保养提前一天通知业主(使用人)，并尽可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。(4)制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号后迅速通知维保单位派人排除设备故障，并尽快设法解救乘客。
7、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施
(1)保持本小区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；发现损坏及时修补；(2)按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；(3)停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；(4)停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备。
三、清洁管理
总体要求：内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。
具体要求：
1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次业主(使用人)垃圾；每周用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；铁栏油漆完好无脱皮；扶手护拦干净、光亮；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无明显灰尘，大理石地面干净无明显灰尘，水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹；玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。
2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁，每日清洁1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。
3、停车场、共用车库或车棚保洁，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无灰尘。
4、道路保洁，道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；路边灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。
5、标识、宣传牌、雕饰、信报箱保洁，无积尘，无污迹，无乱张贴。
6、休闲及绿化带保洁，外观整洁，地面垃圾滞留时间不超过1小时。
7、垃圾桶、果皮箱保洁，垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污，无明显异味。
8、垃圾收集与处理。 垃圾日产日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清洁。建筑垃圾定点堆放；垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。
9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次；灭鼠：每季进行1次。
五、园林绿化养护与管理
总体要求：园林绿化与小区整体环境相协调，美观，花草树木长势良好，符合季节气候特点，没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。
具体要求：
1、草坪。成活率在95%以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无病虫害；绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
2、园林树木。长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量；树冠完整美观，没有死树和枯枝死杈；树木枝干无机械损伤，无明显缺株；树林无钉栓、捆绑现象；绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝。
3、花坛。花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美，无枯枝，无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清洁卫生。
4、人工水系、喷水池，池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。 四周安全设施状况，发现损坏及时修复。
六、安全防范
总体要求：阻止或减少刑事案件，杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。
具体要求：
1、配备接受过专业训练的专职保安人员。保安人员要身体健康，责任心强，无犯罪记录，工作认真负责，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规；当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；上岗时精神振作，举止文明，仪态良好。
2、门卫。本小区实行封闭管理。主出入口24小时至少有2人有值班看守，本小区人员车辆凭卡进入，外来人员应进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入，杜绝未经受访业主同意的其他人员进入；大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
3、巡逻。白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主(使用人)投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。
4、紧急事故反应。(1)制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等；(2)有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；(3)高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；(4)对紧急事故做出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度；(5)组织恢复生活秩序。
5、其他防范措施。(1)设有业主(使用人)求助与报警电话，24小时有人值守；接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；(2)涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；(3)协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；(4)对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；(5)建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。
七、交通、车辆管理
总体要求：车辆进出停放有序，避免交通事故，不因车辆停放和行驶的原因损坏绿化、其他设施。达不到此要求即为违约。
具体要求：
1、有较为完善的车辆管理制度，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、过夜或临时停放位置进行引导，保持车辆行驶通畅。停车按照物价部门核发的收费标准收费。
2、在交警部门协助下在小区设置明显的交通标志，划定禁止车辆停放的区域。杜绝车辆在禁止停放区域停放。
3、维持交通秩序，发现车辆乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。
4、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录。
5、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。
6、杜绝外来车辆进小区停放过夜。杜绝非小型机动车停放过夜。
7、对业主违反业主公约和小区有关车辆管理的规定的行为进行及时劝阻。
八、消防管理
总体要求：设施齐全，标识清晰，使用功能良好，防止火灾责任事故。
具体要求：
1、定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。
2、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障。
3、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。
4、发现火警迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。
5、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。
九、档案资料管理
1、档案资料齐全完整；
2、分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；
3、及时变更登记，账物相符。
附件：____监督办法和违约责任
一、日常监督
甲方聘请专门人员并授权监督人员按照本合同及各个附件的约定，代表甲方对乙方的履约情况进行全程监督。发现问题，及时向乙方发出整改通知书，并记录在案，定期向业主委员会报告。乙方有义务配合甲方聘请的专门监督人员进行监督，对监督人员通知的整改事项要有积极的回应并认真整改。乙方没有履行合同约定的管理服务职责，经甲方监督人员监督仍不改正的，视作违约。合同期内因同一问题或同一情况监督人员发出5次(含)以上整改通知书的，视作违约(不包括建设单位施工遣留问题及个别业主恶意破坏)。甲方及甲方聘请的监督人员不得干涉乙方按合同的约定实施的日常管理与服务。
二、违约责任
乙方没有达到本附件约定的管理服务标准，构成违约的，由甲方向乙方发出书面处罚通知，每一项违约扣减乙方按本合同附件2约定的利用本物业公共部位、共用设施和经营用房经营收入总额中乙方1个百分点的可得金额，相应增加甲方1个百分点的可得金额。(即如果没有任何违约行为发生，乙方可获得最高35%的经营总收入，甲方获得65%；如果发生一项违约，则乙方所得减少到34%，甲方所得增加到66%，依此类推)。
考核办法和结果处理
一、每年年中和年底，乙方将半年和全年履行合同的情况、下半年和下一年度物业管理的主要计划等，两次向全体业主送发书面报告。
二、业主委员会年中和年底两次向全体业主送发评议打分表，对以下内容进行打分评议：1)供电管理；2)供水管理；3)消防治安管理；4)卫生保洁管理；5)绿化管理；6)公共设施设备管理；7)车辆管理；8)维修服务；9)服务态度；10)遗留问题的解决；11)总体评价。打分的标准为：好、较好、一般、较差、差。
三、年中和年底回收的表格由业主委员会邀请江东区物业办、社区居委会、部分业主代表和乙方代表进行公开汇总并将结果向全体业主公告。在“总体评价”中，80%(含)以上业主认为“好或较好”的，业主委员会向全体业主书面通知按合同规定邀清上半年或下半年物业管理费。30%(含)以上业主认为“差或较差”的，上半年或下半年物业费按90%收取。50%(含)以上业主认为是“差或较差”的，由业主委员会召开业主大会解聘现物业公司，并组织招投标选聘新的物业管理公司。
附件2:____小区物业管理办公用房、物业管理商业用房管理办法
为维护本小区业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例》的规定，结合本小区实际，制定本办法。
1、物业管理办公用房，是指小区开发商根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十九条的规定，按住宅小区总建筑面积3‰的比例配置的用于本小区物业管理的房屋。物业管理办公用房由开发商无偿提供，产权属本小区全体业主共同所有，由业委会代管，并提供给物业管理公司使用。物业管理企业未经业委会同意，不得改变其用途，更不得用于出租或其他经营谋利。
2、物业商业用房是指开发商在住宅小区开发建设中根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十条规定，按住宅小区总建筑面积4‰的比例配置的经营用房。物业商业用房由开发建设单位无偿提供，产权属住宅小区全体业主共同所有，由业委会代管，并由业委会委托物业管理公司经营，经营收入除去双方约定的经营管理费用外，全额用于小区的物业管理。
3、物业管理用房和物业管理商业用房的所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
4、物业管理企业出租物业商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理企业与承租方鉴定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理合同中约定的物业管理企业的受聘期限。
5、物业管理商业用房的使用必须符合城管、消防、环保、卫生等方面的要求。
6、物业管理单位应每半年在本小区内公布物业商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。
7、物业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房和物业管理商业用房移交给业主委员会。
8、业主委员会委托物业管理公司按政府有关规定收取小区停车费。停车费具体收取办法由物业管理企业制定，报业委会备案。
9、小区共有部位和公共设施出租做广告，须根据物业管理条例的规定，租赁人须向业主委员会、共用部位和公共设施涉及到的相关业主和物业管理企业申请同意。
10、本小区物业管理商业用房的经营收入、停车费收入和广告费收入以及其他使用公共场地和公共设备获得的收入中，35%作为物业管理企业的经营管理费用，可以计入公司利润；65%作为物业维修基金，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新，禁止物业管理企业挪作他用；部分可用于业主大会、业主代表大会和业主委员会用于小区公共活动开支。
11、物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金，金额超过1万元的，应提前告之业主委员会，超过3万元的，由物业管理企业提出方案，经业主委员会审核同意后，再报相关机构审核批准。
12、按宁波市物业管理条例第四十六条规定，物业管理企业应每年在本小区内公布各项经费的收支情况，接受业主的监督。
13、按宁波市物业管理条例第四十六条规定精神，业主委员会委托专业审计机构对物业维修基金和本小区物业管理的其他财务不定期进行审计，终止物业管理委托合同的时候为必须审计。
14、本办法由日月星城小区业主委员会负责解释。
附件3:____小区物业服务收费管理办法(草案)
1、为规范本小区物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和浙江省《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合本小区实际，制定本办法。
2、本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。
3、本办法所指的物业服务包括以下内容：
(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；
(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；
(三)公共绿地、花草树木的养护管理；
(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；
(五)物业的档案资料管理；
(六)《日月星城小区物业管理合同》和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法》中规定的其他公共性服务内容。
4、 本小区采用包干制约定物业服务费用。即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，具体收费标准经由业主委员会与物业管理企业谈判，由合同约定。
5、物业管理企业应当每半年一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收取情况，接受业主和业主委员会的监督。
业主或业主大会对公布的物业服务资金的收取情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，聘请有资质的中介机构进行审计。
6、电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费不列入物业服务成本，由享受的业主按实分摊。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费和公共设施维修费外，不再分摊其它费用。
7、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本或物业服务支出。
8、在本小区内，供水、供电、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方或业主收取规定的代办服务费。
9、已购置房屋，但未向物业管理企业办理相关入住手续的业主，其物业服务费的收取按市住宅小区综合服务费收取办法收取。
10、物业管理企业可以依据双方签定的合同的约定，在每年的年中和年底分两次收取全年物业管理服务费用，但依据合同和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法》，出现应当打折收取的情况时，应当按打折的数额收取。具体操作按照《日月星城小区物业管理考核办法》中的规定进行。
11、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人(承租人)交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。
12、对本小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按政府价格主管部门相关规定执行。
13、本办法由日月星城小区业主委员会负责解释。