消防设备维护攻略
一、火灾自动报警系统维护
1、对消防火灾报警控制器进行自检功能检查，确保系统自检程序正常运行。
2、查看并记录可测量参数，如回路电流、电压等关键数据，建立设备运行档案。
3、检查公共场所烟感器、温感器安装情况，确认与底座接触良好，外观无积尘或破损。
4、每次随机抽取不低于5%的烟感或温感设备，通过喷烟或加热测试报警响应准确性。
5、检查手动报警按钮安装牢固性，确认无破损、缺失或误触风险。
6、按不低于5%的比例抽检手动报警按钮，模拟触发测试报警功能完整性。
7、对楼层内各模块箱进行外观检查，重点确认外接线固定无松动、绝缘层完好。
8、联动控制柜按钮按10%比例进行功能试验，确保控制指令传输准确无误。
9、定期清扫火灾报警控制柜、联动控制柜内部灰尘，紧固松动线路，测试自检、消音、复位功能，验证主备电源切换及报警响应。
二、风机及防火阀检修规范
1、断开主电源后悬挂警示标识，使用专业仪器检测电机接地电阻值。
2、紧固设备各部位松动螺丝，检查联轴器同轴度及间隙符合标准。
3、采用兆欧表检测电动机绝缘电阻，检查主回路接触点氧化情况。
4、调整皮带松紧度至规定范围，手动旋转皮带轮确认转动平顺无卡滞。
5、更换接合面老化垫片，补充密封填料确保无泄漏风险。
6、使用压缩空气清洁电机散热片、风滤器及机壳内部积尘。
7、对轴承、联轴器等转动部位加注专用润滑油，记录加注量及周期。
8、测试调节阀机械开闭动作，核对开闭角度标识与实际位置一致性。
9、手动启动设备测定三相电流平衡值，检查指示灯、仪表显示准确性。
10、全面检查遥控控制箱内元件，确认无烧蚀、变形等异常现象。
11、进行三次启停循环测试，验证遥控点控制可靠性及响应速度。
12、持续运行5-7分钟监测设备振动、温度等参数，确认无异常波动。
13、检查控制箱内触点氧化情况，使用砂纸打磨烧蚀触点并紧固接线。
14、验证排烟阀微动开关固定可靠性，确认接线端子无松动现象。
15、检查远控装置复位按钮功能，对导轮、钢丝、转轴加注润滑脂。
16、调整送风口百叶窗角度，确保出风方向符合设计要求。
三、应急照明系统保养要点
1、每季度执行备用电池放电测试，持续亮灯30分钟后重新充电。
2、检查出口指示灯玻璃面板完整性，及时更换划伤或破裂部件。
3、验证电源指示灯工作状态，对故障设备进行电路检测及维修。
4、确认指示灯安装支架牢固性，必要时补充防松垫片或紧固螺栓。
5、对存在缺陷的设备进行离线维修，恢复后进行功能复测。
6、使用中性清洁剂擦拭灯箱外壳，保持指示标识清晰可见。
四、灭火器管理标准
1、灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的曝晒，不得接近热源或受剧烈振动。
2、确保悬挂环境温度保持在-10℃~55℃范围内，避免极端温度影响性能。
3、设置位置需满足醒目易取要求，推车式灭火器通道宽度≥1.5米。
4、日常检查项目：
喷筒畅通性测试;
压力表指针位置确认;
零部件完整性检查;
防腐层状况评估;
铅封完整性验证。
5、季度保养内容：
喷嘴及喷射管腐蚀检测;
刚性连接式喷筒旋转测试;
推车式灭火器行车机构润滑;
填写维护记录卡并签字确认。
6、灌装作业须由具备消防资质的专业机构执行，保留维修记录凭证。
五、室内消火栓维护流程
1、外观完整性检查：
消火栓门密封性测试;
锁具及玻璃破损评估;
封条粘贴规范性确认。
2、随机抽检10%设备：
报警功能联动测试;
箱内元件完整性检查;
水龙头密封性检测。
3、水带维护标准：
破损修补或更换;
霉变处理及晾晒;
定期翻转防止粘连。
4、水枪接头维护：
连接牢固性测试;
缺损部件及时补充;
清洁后规范存放。
5、接口垫圈维护：
完好性检查;
老化件更换;
阀杆润滑保养。
6、箱体维护要求：
支架补漆防锈处理;
内部清洁整理;
封条更新及记录填写。
六、室外消火栓检测规范
1、使用专用工具开启阀门，测试启闭灵活性及密封性能。
2、验证水流指示器动作灵敏度，响应时间≤5秒。
3、检查接线端子紧固度，清除触点氧化层并涂导电膏。
七、自动喷淋系统保养
1、季度检测项目：
末端压力表读数记录;
信号阀关闭信号测试;
放水试验联动响应。
2、报警阀专项测试：
湿式/雨淋阀放水试验;
喷淋泵启动验证;
水力警铃声响测试。
3、喷淋头维护标准：
表面清洁度检查;
渗漏点压力测试;
腐蚀情况评估记录。
八、防火卷帘维护指南
1、功能测试要求：
升降过程平稳性验证;
限位装置准确性确认;
应急操作功能测试。
2、控制箱维护内容：
触点清洁打磨;
接线端子紧固;
电气性能测试。
3、年度机械保养：
传动部件清洗润滑;
锈蚀处理及防锈;
运行噪音监测评估。
九、紧急广播系统检测
1、切换器继电器维护：
接线紧固度检查;
触点清洁处理;
动作可靠性测试。
2、音量控制测试：
调节范围验证;
失真度检测;
均衡器校准。
3、录音设备检测：
走带机构润滑;
放音质量评估;
功能切换测试。
4、呼叫系统维护：
开关动作测试;
通话质量评估;
故障代码记录。
十、对讲系统保养规范
1、电气性能检测：
触点清洁打磨;
接线紧固度测试;
绝缘电阻测量。
2、通话质量评估：
信噪比检测;
音量平衡测试;
回声抑制验证。
3、主机功能测试：
按键灵敏度检测;
指示灯状态确认;
故障报警功能验证。
十一、联动控制柜维护
1、电源系统检测：
指示灯状态确认;
开关位置校验;
双电源切换测试。
2、触点系统维护：
烧蚀触点修复;
接触压力调整;
氧化层清除处理。
3、接线系统检查：
端子紧固度测试;
线号标识完整性;
备用线芯处理。
4、线路防护处理：
破损处绝缘修复;
老化线路更换;
线槽固定加固。
5、清洁除尘作业：
使用专用工具清洁;
防静电措施落实;
散热孔畅通检查。
十二、气体灭火系统检测
1、储压装置检测：
称重装置校验;
压力表读数记录;
泄漏率计算分析。
2、执行元件维护：
电磁阀动作测试;
瓶头阀密封检查;
分配阀流向验证。
3、控制箱功能测试：
报警响应时间测量;
联动逻辑验证;
故障模拟测试。
4、设备清洁要求：
瓶体表面除尘;
管路标识更新;
防护罩完整性检查。
篇2：物业设备维护工作实务探讨
物业设备维护工作实务探讨
一、物业设备管理存在的问题及设备维护工作的重要性
（一）物业设备管理存在的问题。
众所周知，与物业相配套的设备不仅数量多、技术含量高，而且价值也很大，因此，怎样做好物业的设备管理是众多物业管理者的工作重点和难点。当前，在物业设备管理方面存在着如下两大问题，给物业管理带来了许多实际困难。
1、设备运行环境问题。
当前的现实情况是，物业设备运行环境一般来说是不如人意的，如电梯机房、发电机房、高压配电房等在气候炎热的季节里室内温度很高，容易加剧设备的磨损和导致电气绝缘性能下降等不良后果；又如安装在室外的排气换气设备、消防增压设备、空调冷却设备等会在长期风吹雨打日晒的条件下氧化锈蚀，加速设备的陈旧老化；又比如水泵机组、空调机组、通风供暖机组等许多设备安装在潮湿的地下室里，及易受潮腐蚀，使设备的控制线路、机体外表和固定装置氧化加剧，提前丧失局部使用功能和甚至整体使用功能，等等。
2、设备管理经验和理论问题。
由于我国物业管理发展的历史相对制造业来说是较短的，因此对物业设备的管理、维修等方面的经验不足，相应的理论也滞后于物业管理其他活动的理论，加上物业行业与传统的制造行业在设备管理方面存在着众多的差异，所以，对后者的理论和经验不能完全照搬照套。此外，作为提供专业服务的物业管理企业，普遍存在设备管理人员素质不高的情况，尤其是设备维修及管理人员的技术层次低、专业结构不合理、队伍不稳定等现象，使得设备管理工作效率低，成本高，这已成为物业管理企业非常棘手的大难题。
（二）设备维护工作的重要性。
由于维护工作可以很好地改善设备运行环境，延长设备的使用寿命，而且维护成本相对于设备的修理成本要低得多，这些对于设备甚至对于整个物业的保值增值来说是十分有益的。
1、学习和运用设备维护理论的重要性。
对于上述物业设备管理的两大问题，固然有其他众多的原因，但也与物业设备管理理论滞后有密切的关系。在物业管理企业中，许多企业领导不重视设备管理，一方面是不知道设备管理在物业管理活动中的重要性，另一方面也确实存在缺乏有关设备管理、维修等方面的专业知识的情况，如设备的日常维护工作到底该做哪些事情，怎样做才能使设备维护的好等。因此对于物业设备管理者来说，学习和运用设备维护方面的理论知识，总结设备维护方面的经验显得十分重要。
2、开展设备维护工作的重要性。
设备的维护工作，与设备的检查工作、设备的修理工作构成设备维修工作的三大核心内容。由于目前许多物业管理企业缺乏设备维护专业理论的支撑，故在工作中往往难以做好物业设备维护工作，从而使设备提前进入大修期，甚至提前退役和更新，这种现象较普遍。
因此，笔者从实践经验出发，在下文中提出对物业设备维护理论的初步研究，就有关物业设备的维护的概念、特点、对象、内涵、范围及内容、维护与检查、修理和保养的区别等方面进行探讨，供有关物业管理企业及有关人员参考。
二、物业设备维护概述
（一）设备维护的基本概念、特点和对象
1、设备维护的基本概念。本文所谓的设备维护，是指在物业管理区域内，维持和保护与房屋建筑物相配套的设备、设施的规定功能和规定状态的技术措施及其活动。
2、设备维护的特点。设备维护工作具有如下特点：
（1）经常性。设备维护属日常性工作，是物业管理企业时常进行的活动；
（2）维持性。设备维护主要作用是维持物业设备的功能和状态，而不是评价或恢复；
（3）保护性。设备维护具有保护物业设备，使其损耗尽可能地轻微和缓慢。
3、设备维护的对象。设备维护的客观对象是物业设备及其相关的环境等，而设备维护的实质对象是物业设备的功能和状态，这是正确理解设备维护的一个基本要点。因此，对物业设备进行维护，首先应了解维护对象的功能和状态，通过对设备的维护，以期达到设备具有正常的功能和状态；其次，物业设备功能和状态并不是维护者人为的想象出来的，而是设备的设计、制造以及设备在建筑物中配套规划等活动的综合体现。
（二）规定功能的内涵。
在房地产开发前期，建设单位和规划设计部门就要根据市场需求，确定物业设备应具有的基本功能和特殊功能。这些功能，既应满足人们对物业的各种需求，同时也应符合国家有关的政策、法规和规范。
1、设备的基本功能。它包括物业设备与方便、舒适、安全等有关的功能，如垂直交通、供电配电、给水排水、防范监控、消防安全等。
2、设备的特殊功能。它是根据特别要求所应具备的使用功能，如写字楼、高档公寓、别墅等应具的特殊通讯功能，如卫星通讯、局域网、广域网、信息自动交换等功能；物业管理自动化功能，如自动远程抄表、点屏查询等；以及其它特殊服务功能等。
3、物业设备的功能应符合国家有关规定。如对普通房屋来说，物业的消防功能应符合gbj16《建筑设备防火规范》，高层民用建筑还应符合gbj45《高层民用建筑设计防火规范》；物业的防雷功能应符合《防雷减灾管理办法》和gb5007《建筑物防雷设计规范》；物业的给水排水功能要符合《给水排水标准规范》等等。
（三）规定状态的内涵。
根据物业设备功能和技术规范来规定物业设备状态，且这种状态是可用具体的技术特征、性能指标来描述或评价的。人们可将这些规定状态与实际状态做比较，并根据两者的偏离是否在规定范围，从而判断物业设备是否处于正常状态或受控状态。
1、设备的一般规定状态通过如下不同的指标来表示：
（1）额定指标。如供电设备的输出功率、频率、电流和电压等；水泵的扬程和流量等；电梯的运行速度、载重等；
（2）实际指标。如配电设备的功率因素，三相电流平衡；水泵的水头损失；电梯的舒适感、平层精度等；
（3）控制指标。如设备运行时的震动、噪声、温升等。
2、外部因素对设备规定状态的影响。值得指出的是，外部因素直接影响物业设备的规定状态，因此，本文也将改善外部因素纳入维护措施之中。
三、设备维护的范围和内容
（一）认识维护范围和内容的要点。
对于设备维护范围和维护内容应有一个较为全面的认识和理解，这对于有效开展物业设备维护工作来说是必要的。一般来说，应注意下列要点：
1、设备维护的范围是指维护对象的空间，设备维护的内容是指具体采取的技术措施或维护项目。
2、设备维护的范围和内容与物业类型有关。不同类型的物业其维护的范围和内容是有差异的，不能一概而论，应视具体情况来确定维护的范围和内容。
3、合理确定设备维护的范围和内容是非常重要的。尽管设备维护的范围和内容较为复杂，但合理的使用、正确的操作是对物业设备最好的维护，也是最为经济的。
4、除上述设备维护内容外，还应根据物业设备的实际情况和设备运行规律，增补相应的维护措施。
（二）设备维护的范围和内容。
设备维护在设备管理中是一种积极的保护性措施。科学合理地进行设备的维护工作，也应根据实际情况确定设备维护的范围和内容。在物业管理中，通常可采取下列措施使设备持续保持完好功能和正常状态。
1、降温。一般出现下列情况时应采取降温措施：
（1）当设备运行产生的温升过高将会损坏设备时。功率较大的电力拖动设备就是如此，温升太高，超过电气绝缘性能限度，极易引发线圈匝间短路。
（2）当设备的周围环境温度超过其运行条件时，设备就容易出现故障。例如某些由微机控制的电梯，其环境温度一般应低于40℃，因此要调节机房温度以免气温太高使控制信号出错导致电梯运行不正常。通常可采取开窗、通风换气、对设备直接吹风、利用空调机等降温措施。
（3）对下列设备要重点维护：电梯曳引机组、中央空调冷水机组、消防自动报警中心设备、发电机组、计算机中心等。
2、除湿（潮）。
（1）空间湿度大将引起设备的氧化腐蚀，降低使用寿命，引发电气短路，造成设备故障，这在南方地区是尤为明显。除湿就是对设备运行环境进行干燥，使设备在规定湿度条件下运行的一种维护措施。通常可采取开窗、通风、阻断潮湿来源（如及时抽出地面、集水坑里的积水等）、采用除湿机等措施。
（2）设备会因受潮而引起控制信号线路板、电路、接插件等局部节点处氧化腐蚀，这将导致设备工作时好时坏，不稳定，检查和修理非常困难。维护措施除上述以外，还可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些导电油脂，对有绝缘要求的线路板，则可在表面或局部表面涂抹绝缘性能较好的油脂。
对下列设备或机房要重点维护：电梯、消防自动报警装置、高压电力设备、安装在地下室的设备，停车场设备、其他安装在有水房间里的设备等。
3、防锈。设备在露天或潮湿的环境条件下极易氧化腐蚀，因此需要采取防锈措施来保护设备。防锈就是对设备表面（如机身外壳等）和重要的外露部位涂防护材料的措施，一般可直接采取涂防锈漆、涂抹油脂等措施，可间接采取隔离湿源，通风干燥等措施。
此项工作范围较广，故应视实际情况对重要设备、重点部位做好此项维护工作。
4、防晒。事实证明阳光对设备的破坏作用是存在的，它将引起设备表层氧化、油漆脱落、陈旧变色、加剧温升等不良后果。因此，需要进行避免阳光直接照射设备的防护性措施，如搭蓬、挂帘、设置防晒设施等。
对下列设备要重点维护：安装在屋顶上消防设备、给水增压设备、通风设备、燃气供气设备、安全防范设备或装置等。
5、防雨（水）。雨水作用在设备上后，不仅会使设备的电气绝缘性能下降，引起电气短路故障，也能使金属表面氧化锈蚀，加速设备磨损。因此，对安装在露天或易受雨水溅浸的室内设备，要采取防止雨水直接落着、浸泡、溅湿的保护性措施，如设置门窗、搭建防雨蓬、设立防护栏、隔离板、排水沟等，临时的也可采取遮盖防水布等措施。
对一些安装在室外或易受雨水溅浸的室内重要设备和设施，根据实际工作要求进行此项维护工作。
6、保温。一些设备是需要保温的，如采暖设备、北方地区的室外给水设备等，主要目的是减少能量损耗或保护设备免遭破坏。因此，对需要保持一定环境温度的特殊设备或设备某些部位采取保温措施。一般可采取包扎保温材料，对设备周围环境加温的措施。
对下列设备或机房要重点维护：安装于室外的生活给水设备、供暖管网、蒸汽或热水等热媒循环管网等。
7、防震。某些设备是需要采取防震措施的，如含有微机的设备、高精度测量仪器仪表等。对于需防震的设备，一般均应按随机技术文件规定要求进行防震，也可采取开凿防震沟、设置缓冲材料或装置、有效减少震源或降低震级的措施。
对下列设备或机房要重点维护：安全监控设备、计算机设备、频繁且断续动作的动力设备等。
8、稳压。电源电压的波动对用电设备的影响是明显的。当电压波动的幅度超过规定值时，就会引起电气控制系统的紊乱，导致设备故障。如电梯、消防及智能化设备等，当电压波动太大时，就会引发信号失真、控制失灵等现象。因此，对那些有电源电压波动幅度要求的设备应采取稳压保护措施，如设置电力稳压器。
对下列设备要重点维护：电梯、消防设备、计算机设备等。
9、除尘。空中的尘埃容易在电气设备中积淀，在受潮时会引起漏电、爬电现象，严重的会导致电气短路等不良后果。另外，尘埃也很容易使设备表面陈旧。因此，要采取措施防尘和除尘，如采取吸尘器除尘、设置隔离装置防止尘埃进入设备等措施。
对于大多数设备来说，都有必要对重要部位进行此项维护工作。
10、防小动物。实践表明，小动物像老鼠、小鸟等会造成设备的损坏或故障。老鼠经常会窜入电气设备中啃咬电缆、塑料外套等引起电气线路绝缘保护失效，或进入电气柜内，尤其是高压电气设备中引发短路、电器烧毁等；小鸟会在风机吸风口、通气口、室外电气柜等处做窠，引起设备故障。因此，对重要线缆应采用套金属管加以保护，或采取在吸风口、通气口等开放处安置金属网、在供电和配电房内查堵老鼠洞、设置其他防护设施防止小动物进入设备房或设备中的措施。
对下列设备或机房要重点维护：电梯设备、电气设备、消防自动报警及联动设备、其他用电设备的重要部位、露天的通风换气设备、中央空调设备的冷却塔等。
11、防盗防破坏。这是为保护设备免遭人为盗窃和损坏的防范性措施。一般采取固定设备、设置防护设施、对重要设备安装防盗报警装置等措施。
对于安装于室外的重要设备和装置，如消防栓、通讯设备、网络交换机、自动洒水机，及其他人工不易直接监视管理的设备和装置。
四、设备维护与设备维修其他要素及设备保养的区别
当前，人们对设备维护与设备保养还存在着较模糊的认识，从而使这两类有着不同重点的工作混淆一起，从而直接导致对设备维护工作的不重视现象出现，这对设备管理的整体效果来说是十分不利的。
1、对设备进行维护是一类技术措施和技术活动，其目的是排除设备及设备本身以外的因素对设备的损坏，防止外界因素对设备使用寿命的不利影响，保持设备正常运行状态和条件。
2、设备维护有别于对设备所进行的检查和修理，后者主要是对设备本身的功能和状态所进行评定、恢复的一类技术措施和技术活动。也不同于设备的保养，尽管保养过程中有时会做一些维护工作，但重心还在设备本身上，而维护的重心主要还是在于减少或避免来自设备以外的因素对设备的不利影响。
3、一些物业管理企业的设备管理人员，对设备维护与设备保养的不能区别，从而使有关设备维修的计划制订、人员分工职责上不甚合理，因此，科学地认识和区分维护和保养也是非常必要的。
尽管物业设备的维护与保养都具有预防性，但还是有区别的。其主要区别归纳如下：
（1）时间不同。维护是经常性的；但是除日常保养外，还有周期性计划保养，因此，保养既有经常性，也还有定期性。
（2）内容不同。维护是维持和保护物业设备规定的功能和状态，基本上不含对物业设备的修理；而保养是根据不同级别的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。
（3）范畴不同，维护是小概念，保养是大概念。事实上，保养是在预防维修制度下的维修活动，而维修是包含维护的，因此，维护是保养活动的一部分。但两者又不能等同混淆，这主要是为了更好地专业分工，提高维修效率。
（4）对象不同。维护一般是以设备以及设备本身以外的环境、工作条件、情况、现象为工作对象；而保养通常主要是以设备为直接对象。
（5）占用工时不同。维护工作通常是不占用设备工时的，而一些保养工作是要占用设备工时的。
综上所述，对物业设备的维护内容较多，维护工作意义重要，因此，物业管理企业及有关人员应该加以重视，并在实践中不断地总结经验和充实，大家共同努力，使物业设备维护工作有一个长足的进展，设备管理理论水平不断地提高，以适应不断进步发展的物业管理活动的要求。
参考文献
1、（德）阿道夫·吕策尔着，张友诚译设备维修北京：中国宇航出版社，20**
2、中国机械工程学会设备维修分会编著设备工程名词术语北京：中国经济出版社，1999
本文在《住宅与房地产/物业管理》杂志20**年第三期发表
篇3：物业设备维修、维护、保养基础知识
物业设备维修、维护、保养基础知识
一、物业管理服务的设备、设施构成(十大类)
物业管理中常见的设备、附属设施，主要有：
供电设备
给排水设备
消防设备
电梯设备
空调暖通设备
电讯设备
安防设备
楼宇智能控制设备
加工维修工具设备
房屋本体及其附属设施
常见的附属设施，主要有：
道路、绿地、停车场库、照明路灯、给水设施、井、化粪池、垃圾箱(房)等。
二、物业管理服务的设备管理意义：
1、设备、设施管理是一项极为重要的基础管理工作。
2、有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。
3、有利于推动物业管理，反映出物业管理公司的管理水平及企业形象。
三、物业管理服务的设备管理服务意识
四、设备运行维护管理的分类(检修等级)
1、 日检：________________
2、 月检：________________
3、 季(半年)检：__________
4、 年检：________________
5、 大修：________________
五、设备管理的运作方式：
房屋设备、设施管理主要包括：
1、专业技术管理和组织管理
2、设备设施管理的内容：
基础资料、设备运行、设备维修、设备能源、文明安全
3、备技术资料的统计分析
4、管理制度的建立：
六、设备设施的维护要求
对人员要求：
三严：严查、严管、严控
四会：会操作、会保养、会维修、会记录
对设备环境要求：
三干净：设备干净、机房干净、工作场所干净
对设备要求：
四不漏：不漏水、不漏电、不漏气、不漏油
五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好
七、设备设施的预防性管理
了解设备故障的规律：
减少设备的故障率：重保养方式，通过高密度保养，延长设备的低故障稳定运行时间，减少高额的大修费用支出。
八、节能管理
技术节能：通过对设备的了解、技术改造、引入先进节能技术等
管理节能：通过了解设备的运行规律，通过管理手段达到节能效果。
九、设备的前期介入主要考虑的方面：
1、设计方面的要求：从物业管理对物业功能、维护角度考虑及时要求地产修正设计。
2、施工管理的要求：从业主使用功能出发修正缺陷。
3、竣工验收阶段：图纸资料的准确性、资料齐全、设备功能符合设计要求。
十、设备突发事件的处理。
1、设备方面的突发事件有哪些：
2、设备突发事件处理流程
3、处理设备的突发事件应注意的几个方面
遇事不慌(特别是在顾客面前)
迅速，有条不紊处理。
正确评估事件等级，避免事态的扩大化
要对事件原因进行认真的分析。确保分析数据的可靠性
注意回避风险。
十一、讨论设备管理中运行维护、预防、突发事件处理、技术档案管理之间关系。
篇4：物业公司设备运行与维护管理培训
物业公司设备运行与维护管理培训
设备的运行于维护管理包括很多内容。从物业管理的角度看主要有：消防设备的运行与维护管理、柴油发电机组的运行与维护管理、高压供电系统的运行与维护管理、低压供电系统的运行与维护管理、给排水系统的运行与维护管理、中央空调系统的运行与维护管理、电梯系统的运行与维护管理等等。
一、物业设备技术运行管理
设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在技术性能上应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效力。设备技术运行管理的要点是：
1、制定科学、严密的操作规程；
2、对操作人员进行专业的培训教育，通过理论及实际操作的考核，取得专业设备的操作资格证书和等级证书；
3、加强维护保养工作，做到"正确使用，精心维护"，确保设备保持完好能用的状态；
4、对事故的处理要严格执行"三不放过"的原则，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。
二、物业设备经济运行管理
物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济等。在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理，这在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。
能源消耗的经济核算工作有以下两个方面：
（一）制定能源耗用量计划和做好计量工作
1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出1～12个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。
2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月出现的异常情况，应立即查清原因并报告负责人。
（二）采用切实有效的节能技术措施
1、在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行负荷之中。
2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。
3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。
同时，防止管道、阀门及管道附件泄露和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源管道和设备应加强保温绝热工作，减少散热损失。
三、物业设备的维护保养管理
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备处于最佳的技术状态。
（一）维护保养的方式
维护保养方式主要是"清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查"。
1、清洁：大气中有灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和引起局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，致使设备的技术性能下降、噪音增加，所以设备的清洁工作看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的一种方式。
2、坚固：设备运转相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的位移以及密封面接触不严形成泄露等故障，因此必须经常检查设备的坚固程度。在坚固件调正时，应该用力均匀恰当，坚固顺序按规定进行，确保坚固有效。
3、润滑：润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方式、油压、油问及加油量等都有严格的规定。润滑管理要求做到"五定"，即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的润滑管理制度，建立润滑站、润滑卡。此外，对设备的清洗、换油也应有合理的计划，确保润滑管理工作的正常开展。
4、调整：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪音、振动甚至破坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理，定时测量、调正，并在调正以后再加以坚固。
5、外观表面检查：指从设备的外观做目视或测量观察、检查。包括：设备得外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许的范围内；温度压力运行参数是否正常；电机有无超载或过热；传动皮带有无断裂或脱落；震动和噪音有无异常；设备密封面有无泄露；设备油漆有无脱落，外表面有无锈蚀；设备的防腐、保温层有无损坏。
同时对不同类型的设备，应更具其使用特点，采取不同维护保养方式。如对空调设备应在季节变化之前进行检查保养；对水箱类设备需要定期清洗、换水等。
（二）维护保养工作的实施
维护保养工作主要分为日常维护保养和定期维护保养两种。
1、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩余水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。
2、定期维护保养工作是以操作人员为主、检查人员协助进行的。它是有计划的将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量以及人员的技术水平等来决定维护的整个周期和维护停机时间。
定期维护保养工作需要对设备进行部分解体，用做好以下工作：
①彻底内外清扫、擦洗、疏通；
②检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；
③检查安全装置；
④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；
⑤检查油箱，检查油位指示器，换油；
⑥检查电器线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。
（三）设备的点检
设备的点检就是对设备有针对性地检查。一些主要的设备在出厂时，制造厂商会提供该设备的点检卡或者点检规程，其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点检方式进行工作，也可根据各自的经验补充增加一些点检。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通过听、看、摸、闻等方式，也可利用仪器仪表进行诊断。通过设备的点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，及时清除隐患，防止突发事故，不但保证了设备的正常运行，又为计划检修提供了正确的信息依据。
设备的点检包括日常点检和计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检的内容主要包括：
①运行状态及参数；
②安全保护装置；
③易磨损的零部件；
④易污染堵塞、需要经常清洗更换的部件；
⑤在运行中经常要求调整的部位；
⑥在运行中出现不正常现象的部位。
设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果。计划点检的内容主要有：
①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；
②更换零部件；
③确定修理的部位、部件及修理时间；
④安排检修计划。
四、物业设备的计划检修
对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。
实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用的状态。根据设备检修的部位、修理工作量的大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。
1、小修：
主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责，操作人员协助。
2、中修
除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。
3、大修
对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或锈蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。
中修、大修应由专业检修人员负责，操作人员只能做一些辅助性的协助工作。
4、系统大修
这种检修方式是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。系统大修的范围很广，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电器系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。在系统大修过程中，所有的相关专业检修人员以及操作人员、技术管理人员都应参加。
设备的计划检修不能绝对消除计划外检修（偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修），但如果认真贯彻各项操作规程和规章制度，认真完成设备的日常维修和计划检修工作，那么计划外的检修时可以减少或者避免的。
五、计划检修和维护保养的关系
设备管理应建立"维护保养为主、计划检修为辅"的原则。如果维护保养工作做得好，发现问题后及时加以处理，则会大大减少设备检修工作量；反之，如果设备操作人员不爱护设备，不遵守设备的操作规程和规章制度，不对设备进行维护保养工作，就会加剧设备的损坏，使设备经常发生故障停机，则会大大增加设备检修工作量。因此，每位维护保养人员应该具有很强的工作责任心，认真执行各项工作标准，精心维护设备。
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