物业企业投标文件该如何编写
物业企业、物业人员(以下统称“投标人”)非常重要的一项能力就是编制投标文件。遗憾的是很多投标人缺乏这个能力，特别是当招标文件对投标文件编写要求不明，或没有任何规定，一些投标人更不知道怎样写。很多投标人迫切需要系统学习掌握编写技巧。“五大行”及管理成熟的公司能够快速编制高质量的投标文件，他们的秘密武器就是模板化。因为物业管理业务逻辑一致，有共性内容及通用的固化要素，这些制成模板就可以复制，应对各种业态项目。
投标文件通用的固化要素包括：
关键性要素——项目整体设想与策划;组织架构及人员配置;费用测算及成本控制;管理方式、运作程序及管理措施。
实质性要素——管理制度;档案的建立与管理;人员的培训和管理;物业管理服务内容(早期介入及前期、日常管理期服务方案);各项管理指标及承诺;物资装备;工作计划等。
这些是每个投标文件都应具备的要素，我们称之为“基本款”。但具体到每个招标项目，投标人需要根据招标文件要求、业态及项目特点、服务范围，增加、删减要素，这就是个性化。所以，掌握投标文件的“基本款 个性款”，就没有不会编写的标书。
笔者通过实战案例逐项阐述投标文件的通用要素。本文所列的具体实践和资源均为示例，并不适用于每个公司/项目。虽然主要针对本文举例，但很多通用的规则和措施、管理方法亦适用于不同公司。因篇幅所限，示例只截取部分，并且示例只是表述形式的一种。
01物业管理整体设想与策划
这项内容最能彰显投标人对管理实践的提炼能力。应述及内容：(一)项目整体分析;(二)项目管理服务的模式和特点;(三)项目管理服务的设想与计划。
▊ 项目整体分析
这是投标人对拟接管项目的分析与合理化建议，包括3个方面：1、项目基本信息描述，如占地面积、建筑面积、物业性质、类型与使用功能等，篇幅不长;2、物业服务需求分析，一般从物业项目特点、开发商、目标客户对服务需求进行分析，并提出合理化建议，难度系数略高;3、项目的难点重点及应对措施。
示例：某市万达广场项目特点与环境对物业管理服务的需求
从项目规划及建设定位分析，项目整体规模较大，生活及配套设施规划齐备，景观资源丰富，对物业管理工作要求就很高。投标人将对已建成的建筑、入户大堂、电梯前室、室外景观小品、园林、出入口以及先进的设施设备精细管理、定期维护保养，保持长久如新。同时，在物业服务中心的装饰，项目的标识标牌及人员的服饰、装备等方面，建立与之相匹配的整套vi系统。
开发商对物业管理服务需求的分析：根据该项目招标文件阐述的相关信息和要求，结合投标人近20年丰富的物业管理服务经验，将与某公司开展专业合作、优势互补，建立起在某市领先的专业化物业管理服务体系，满足某公司对卓越的物业服务品质的需求。
从未来顾客使用的角度，结合项目建筑图纸、结构图纸及规划设计图，对公共场所，文化娱乐、健身休闲等配套设施及场所提出合理化建议;
从降低物业管理运营成本角度，对某项目规划设计、设备选型、材料定板等提出优化建议，以节省建造成本、便于后期物业的正常经营和物业管理;
从商铺的经营和管理的角度，对整个项目的规划设计、功能使用、车辆停放、摊位摆放、交通组织等方面提出合理化建议，真正打造高端社区商业的营运模式……
目标客户对物业管理服务需求的分析：某项目的高端定位吸引着有一定的事业和稳定的社会地位的高端客户群，他们高度重视生活品质，居住环境、休闲场所、商务社交环境的格调与品味，同时对人身财产安全和隐私保护意识强。所以，投标人量身定制了服务产品，满足客户追求高品质的服务体验、对生活便利及舒适程度的需求以及对社区安全管理的需求。
投标人对不同方面的服务需求分析后，对项目物业管理提出合理化建议。
示例：xxx物业建议对“某市万达广场东区和南区”项目提供：销售配合服务 前期物业介入服务 项目物业管理服务，并根据项目的特点，量身定制具体的服务方案。通过销售配合服务，以物业管理的宣传文案突出项目物业管理亮点;通过销售现场以及样板间的优质服务形象的展示，以及顾客对未来物业管理的咨询答疑，让购房者更加了解物业管理对购房的重要性，以及对未来物业管理的信心;通过优质物业管理服务，树立项目高端服务品牌形象，为开发商后续开发项目的销售奠定基础，同时延长物业的使用寿命，帮助业主实现资产的保值与增值……
项目的难点重点及应对措施：招标文件要求须陈述对拟接管项目物业管理的难点和重点，及采取的不同于其他物业管理项目的特殊措施，投标人一定要响应。如果招标文件没有要求，笔者建议投标人也要陈述。不同项目、不同业态管理的重点难点不同，精准分析能检验出投标人对项目的理解及过往的管理经验。
示例：“人社厅项目管理服务难点”
通过对项目勘察，人社厅的设备设施管理存在很多问题，对后续物业管理造成难度。因地上车位有限，要保证人社厅机关大院内公共秩序井然，对保安的管理要求就很高。人社厅既是机关办公又是办事场所，人员多且复杂，对安全的压力很大，包括成本控制的压力、人员工资上涨压力、社保每年递增压力及物料消耗成本的压力。
项目的管理服务的重点：公共秩序安全管理，办公大院物业管理主要是保障厅机关人员财产安全，维护公共秩序，公共活动正常开展，防止各类突发事件及恐怖暴力案件的发生;保密安全管理，主要是强化保守各项工作机密，防止各种文件、资料和信息泄露……
投标人日常可以将各项目的难点和重点及应对措施梳理出来，编写这部分内容可以直接或修改采用，提高编制效率和质量。
▊ 项目管理服务的模式和特点
基于上述分析确定：1、物业服务的定位。有的招标文件明确要求须陈述物业服务的定位。服务定位与项目定位不同，后者是开发商对项目的定位。2、服务模式及特点，是投标人为拟接管项目量身定制的独特的服务模式。如xx物业“精·悦”服务模式，通过对服务模式要点、内涵、特色表述，展现了投标人的优势。
很多投标人编写这部分内容时是拿来主义，没有自己公司的东西，都是其他公司的服务模式。还有的投标人像开杂货铺，各种模式统统塞到自己的投标文件里，看得人云里雾里。服务模式和特点是投标人的管理实践总结，是固定的内容，不是编制投标文件时才去思考提炼的东西。优秀的企业都有自己独特的模式及优势，并且形成标准的文案模板。投标文件质量高低表面看是投标人编制能力的差异，本质是管理思维的差距。所以，本文说的是投标技巧，谈的是管理思维和管理方法。
▊ 项目管理服务的设想与计划
1、服务设想，概括性表述实现前述服务模式的整体方案。如：通过对某机关大院项目的深入了解以及客户需求分析，结合某机关大院各个要素、管理的重点难点，整体管理方案主要概括为“一种模式、三大重点”。一种模式：为办公楼提供设备维修养护、保洁绿化、消防安全、会议服务等综合服务一体化物业管理模式。三大重点：设备设施管理(建立空调和锅炉运行管理制度和安全操作规程);道路、交通、车辆秩序管理;共同营造舒适的办公环境。
2、项目管理服务计划，简要概述实现上述设想需要开展哪些工作，不需要详细的计划。如：全员全过程服务质量管理;统一按照iso 9001质量管理体系的要求，严格执行各级文件制度……满足并超越顾客的期望;开展一系列活动：微笑服务月，品质基础月、5s管理等，提高员工专业技能、礼仪规范、工作态度，树立住宅小区高端物业形象……投标人日常就可以总结这些管理实践。
3、整体管理目标，是投标人对项目管理服务要达到什么水平、实现什么目标的整体承诺，不是细化目标。整体管理目标承诺一般包括专业管理承诺、项目规范管理推行iso管理体系承诺;服务期内分阶段创优的计划承诺等。
示例：
专业管理承诺：“专业管理，星级服务。本公司将从项目的定位开始，针对青岛市场及客户群特点，在悠久管理服务经验的基础上，为项目量身定制管理服务方案及管理服务目标，在日常管理服务工作中，一并融入本公司长久贯彻的管理理念及自身独特的k8凯发会员登录的文化理念，打造超高管理品质物业。”(图1)
管理规范及创优承诺：
严格按照国家和行业有关标准，按照iso管理体系进行运作和管理。
项目整体接管三年内，本公司会按照各级创优的时间节点完成示范大厦的创优工作。
(住宅)自合同签订之日起，第一年度内，实现物业服务客户满意率70%以上。三年内，项目的物业服务达到某区物业管理示范小区标准，并通过政府部门的考评。五年内，项目的物业服务达到某省城市物业管理示范小区标准，并通过政府部门的考评。
投标人有能力的也可以自行增加其他内容，如：
项目在管期间，重大安全责任事故发生率为0。
项目在管期间，平均客户满意率达88%以上。
严格按照物业管理合同的有关要求开展各项物业管理服务工作等。
02各项指标的承诺及完成承诺指标所采取的措施
这是所有投标文件必备的实质性要素，通常是在投标文件后面第六、七章的位置出现。为了让读者理解并区分上文中“管理目标”表述，笔者把该节内容提到前面来一并分析。管理目标是整体承诺，概括性提炼，而各项指标是细化表述。各项指标包括行业标准、创优标准、各地物业管理服务收费等级标准以及企业自有标准，企业标准只能高于或等于但不能低于前述标准。
各项指标的承诺体现的是公司级承担的指标，所以也称“总体指标”，一般以表格形式详细表述。而部门级承担的指标如清洁服务、绿化管理、秩序维护等是“分项目标”或“分解目标”，一般是在后面的“物业管理服务内容”章节里体现，也可以放在本节表述。但需要注意的是，在此处表述了，后面就不要再重复出现相同的指标。
实操中常见问题是：投标人混淆了公司级指标与部门级指标，表述比较乱，没有章法，交叉重复。主要原因是投标人没有公司级指标和部门级指标这个概念，不了解指标的层级意义。公司级指标是公司层面才能承担的，部门承担分量不够。比如火灾发生率，就应该是公司级指标。
有的招标文件会给出投标人需承诺的总体指标，如住宅项目的“房屋完好率;房屋维修及时率;维修质量合格率及回访率;管理费收缴率;业主满意率;业主有效投诉率与处理率;绿化完好率;清洁、保洁率;路灯完好率;道路完好率;治安协防管理与安防设施完好率;机电设备完好率;消防设施完好率;排水系统完好率;管理人员、特殊工种人员持证上岗率;其他有关指标。”并且规定“对以上各项指标，均需注明标准和计算测定依据以及承诺所采取的措施。”投标人应全面响应，不能漏掉指标或者缺少标准及计算依据，更不能只有承诺而没有实现措施。措施比承诺更重要。
如果招标文件没有给出总体指标，投标人可以借鉴上述总体指标及业态类型进行表述。
需要注意的是招标文件要求在“商务标”中体现服务承诺，如“承诺达到当地物业服务收费服务标准的一级要求计15分。对业主需求能及时反应;与业主之间能建立良好的工作关系;财务状况良好，业主单位评价良好”。这是送分项，而有的投标人觉得“技术标”已经有服务承诺，就不响应该项要求，白白丢分。
示例：总体指标
各项标准的依据：
《全国物业管理示范住宅小区标准》;
《住宅物业服务等级规范》(一级);
《某市住宅小区物业服务收费等级指导标准》
篇2：物业管理投标书编写注意事项
物业管理投标书编写注意事项
(一)物业管理投标书的基本要素
物业管理投标书作为评标的基本依据，必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。因此，投标公司必须对投标书的基本要素有所了解。
1．计量单位
计量单位是投标书中必不可少的衡量标准之一。因此，统一计量单位是避免在定标和履约中出现混乱的有力手段。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位，不允许混合使用不同的度量制。
2．货币
国内物业管理投标书规定使用的货币应为“人民币”，而国际投标中所使用货币则应按招标文件的规定执行。
3．标准规范
编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范，如果某些业主由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范，严格准确地行事。
若采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标书中说明。
4．表述方式
投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，它必须要能准确表达投标公司的投标方案，因此，简洁、明确、文法通畅、条理清楚是投标书文字必须满足的基本要求。编制投标书时，切忌拐弯抹角、废话连篇、用词模棱两可，应尽量做到言简意赅，措辞准确达意，最大限度地减少招标单位的误解和可能现的争议。
图纸、表格较之于文字在表达上更为直接，简单明了，但这同样要求其编做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图表格装订成册，并和标书中的文字表述保持一致。
5．理论技巧
投标书的编写不仅应做到投标目标明确、方案可行，编写人员还应熟练掌与投标书内容相关的法律、技术和财务知识，并以服务为出发点，综合运用心学、运筹学、统计学等方面的理论和技巧。
6．资料真实性
投标文件应对招标文件的要求做出实质响应，其内容应符合招标文件的所条款、条件和规定，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投文件，并保证所提供全部资料的真实性，以使其投标文件对应招标文件的要求否则，其投标将被拒绝。
(二)物业管理投标书编写中应注意的问题
1．确保填写无遗漏，无空缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标公司在填写时务必小心谨慎。
2．不得任意修改填写内容。投标方所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字：若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。
3．填写方式规范。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写；除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。
4．不得改变标书格式。若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原标书格式。
5．计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。．
6．报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价。高于市场的报价难以被接受，低于成本报价将被作为废标，或者即使中标也无利可图。因唱标一般只唱正本标文件中的“开标一览表”，所以投标人应严格按照招标文件的要求填写
“开标一览表”、“投标价格表”等。
7.包装整洁美观。投标文件应保证字迹清楚、文本整洁，纸张统一，装帧美观大方。
8．报价方式规范。凡是以电报、电话、传真等形式进行的投标，招标方概不接受。
9．对招标书响应若有偏离，应做出说明，并附偏离度表。
10．严守秘密，公平竞争。投标人应严格执行各项规定，不得行贿、徇私舞弊；不得泄漏自己的标价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真相；不得做出损害他人利益的行为。否则，该投标人将被取消投标或承包资格，甚至受到经济和法律的制裁。
篇3：项目物业管理投标书的编写内容
投标书在内容上必须严格根据招标单位发出的《编制标书的项目和要求》来编制。由于招标物业的具体情况不同，招标单位的要求不同，因此投标书内的项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目主要有以下11项：
一、 管理方式
投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势，选择最适合的招标物业的管理方式。比如选择独资管理方式，还是股份制的管理方式，仰或是有限责任公司的管理形式等等，对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。
二、管理组织架构
所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构，根据目前我国物业管理发展情况来看，物业管理组织机构有三个特征：
1、 管理体制
管理体制主要有三类：
(1) 总经理负责制;
(2) 董事会下的三总师负责制;
(3) 董事会下的总经理负责制。
2、 管理方法
目前国内的管理方法有两种：
(1) 垂直领导方式(直线式管理模式)。优点是政令淌通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量负责。缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。
(2) 矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源，调动个方面的积极性，可采用现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差，人员经常变动，容易形成多头领导。这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。
3、 机构的设置
根据管理物业的多少，以及业主的需求来确定管理组织结构。目前我国物业管理体制下的物业管理的管理机构有以下几种：
(1) 三部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部。
(2) 四部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。
(3) 六部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。
除了机构明确以外，对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的管理经理、副经理，他们的文化层次，年龄结构，工作经验，都应明确规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确，对他们的文化素质，工作能力，基本条件都要提出要求，甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才培训计划。
三、管理费用的收支预算方案
经费是物业管理运转的基础和保证，所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着“实事求是”、“取之于民、用之于民”、“用户至上、服务第一”、“根据物业功能、分层次收费”等原则进行。
1、 收入测算
物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此，该收的费用都要收齐，不能漏收。通常收费的项目有：
(1) 目标物业的管理费用。按照政府物价部门核准的标准进行测算。
(2) 物业管理企业根据所给的营业用房而开展“三产”经营获得的收入。
(3) 维修基金每年可取的利息金额。
(4) 其他方面的服务收入。
2、 支出预算
围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有：
(1) 人员工资、福利、津贴、奖金，以及其他各类保险支出。
(2) 各类服务成本的开支。例如，能源有水，电，气，汽油等的消耗;各种设备的添置;各类服务所需要的的消耗品。
(3) 物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。
(4) 其他有关各项的开支等。
通常根据招标文件的要求，要进行3年预算。
四、管理操作
这部分要求细化，他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量，以及规范化的管理的标准，从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力，所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类：
1、 根据目标的物业情况，认真制定相应的规章制度。