业主委员会和业主会存在哪些矛盾?如何解决?
业主委员会和小区、业主之间可能存在以下矛盾和冲突：
1. 理念和利益偏差：
业委会可能出于整体利益考虑，采取一些决策或管理措施与个别业主的利益存在冲突。
解决办法：
加强沟通，向业主解释决策的背景和考虑因素，充分听取业主的意见和建议，尽量平衡整体利益和个别利益，确保决策的公正性和合理性。
2. 信息不对称：
业委会可能掌握着一些重要的信息，如果不及时向业主公开透明，可能引发矛盾和怀疑。
解决办法：
建立信息公开制度，及时向业主提供重要信息，通过业主大会、业主联络会等渠道分享决策依据和关键信息，让业主参与决策过程，形成共识。
3. 权力争夺：
业主委员会可能在一些决策方面与小区或业主意见不合，引发权力争夺和冲突。
解决办法：
通过加强沟通和协商，建立共识和信任，明确业主委员会的职责和权限，使决策能够公正合理，充分考虑业主的意见。
4. 经费管理：
业主委员会负责管理小区的经费，如果资金使用不透明、不公正，或者没有得到业主的充分监督，可能引发矛盾和冲突。
解决办法：
建立严格的财务制度和审计机制，确保经费使用的公开透明，接受业主的监督，同时加强业主参与，例如定期召开业主大会，进行经费公示和审议。
5. 资源分配不公：
在业委会决策中，可能存在资源分配不公的问题，导致一些业主对业委会的态度产生质疑和不满。
解决办法：
建立公正的资源分配机制，明确资源分配的标准和程序，确保公平、公正、透明，避免出现偏私和不公的情况，通过业主大会等形式接受业主的监督。
6. 责任落实不到位：
业委会在管理和维护小区过程中，可能存在工作不到位、责任推诿等问题，引发业主的不满情绪。
解决办法：
加强对业委会成员的培训和监督，建立健全的考核制度，明确业委会成员的职责和工作要求，提高业委会成员的责任心和执行力，确保工作的落实和效果的达成。
7. 服务质量：
业主委员会负责协调小区的管理和维护工作，如果服务质量不达标，无法满足业主的需求，可能引起矛盾和不满情绪。
解决办法：
建立健全的投诉和反馈机制，及时处理和解决业主的问题和意见，加强对物业公司的监督与管理，提升服务质量;同时，鼓励业主参与小区管理，共同努力改善小区环境和生活品质。
8. 沟通交流：
业主委员会需要与业主进行良好的沟通和交流，但如果沟通渠道不畅通、信息不透明，可能导致猜疑和冲突。
解决办法：
建立多种沟通渠道，例如业主论坛、微信群等，及时向业主传达信息并听取他们的意见，定期召开业主大会，汇报工作并接受业主监督，保持沟通透明度。
总的来说，业委会与业主之间的矛盾和冲突需要通过加强沟通、公开透明、平衡利益、建立良好的监督机制等方式进行解决，以维护业委会与业主之间的关系和小区的和谐稳定。同时，也需要各方共同努力，理解彼此的难处，以包容和协商的态度解决问题。
篇2：探讨业主与物业公司矛盾冲突的解决之道
探讨业主与物业公司矛盾冲突的解决之道
近几年来，住宅小区业主和物业管理公司的矛盾冲突不断出现，几成各类新闻媒体的报道热点。在这些矛盾当中，物业服务公司多成为被指责的对象。其实，物业服务公司并非造成矛盾冲突的唯一因素，矛盾双方及政府相关管理部门都具有其相应的责任，解决此矛盾也绝非仅仅靠提高物业服务公司经营管理水平就能做到（尽管我国目前大多数物业服务公司的经营管理水平的确有待提高）。笔者拟通过对物业服务公司和小区业主之间存在的主要矛盾冲突进行原因分析，并在此基础上提出相应的解决方法，为住宅小区物业管理各利益相关人及政府管理部门协调改善住宅小区物业管理工作提供参考。
小区业主和物业服务公司矛盾冲突主要存在以下几个方面：
一、物业管理费问题
矛盾冲突：因物业管理收费标准的争议而引发的小区业主和物业服务公司的矛盾最为常见。通常是物业服务公司在未与小区业主协商一致或由于各种原因无法协商一致的情况下，单方面提高物业管理费，从而引起小区业主的不满乃至于拒交。
原因分析：物业管理费到底应该确定在什么价位，首先小区业主与物业服务公司之间较难达成共识，往往是业主认为物业服务企业收费高或者认为物业服务企业没有提供质价相符的服务；而物业服务企业则认为收费低，经济上不合算。其次，小区业主之间也在物业服务公司应提供何种等级的服务上存在分歧，因经济条件的差异，有些业主希望得到优质服务，同时愿意交纳相对较高的物业管理费，而另一部分业主不愿多交物业管理费，他们只对一些基本的物业管理服务有要求。正是这些分歧导致了小区业主与物业服务公司的冲突。
解决之道：这种矛盾冲突的产生应该说物业服务公司应负主要责任。因为作为竞争性的物业管理服务业，物业服务公司制定或变更物业管理收费标准，必须与小区业主或其代表业主委员会协商一致，否则，小区业主有权聘用其他物业服务公司进行小区物业管理。当然，由于我国目前物业管理服务市场化程度较低、小区业主委员会成立和运作的困难等各种问题的存在，使得小区业主解聘和重新选聘物业服务公司并不像选择家政服务公司那样简单。
但随着我国物业管理业和小区自治管理制度的不断发展，相信业主们选择物业服务公司的自由度会越来越大。对此物业服务公司应有清醒的认识，在制定或变更物业管理服务内容和收费标准时，本着充分尊重小区业主消费能力和消费习惯的精神与小区业主平等协商，通过真诚沟通、耐心说服来取得双方观点的一致。
二、小区公共配套设施所有权的争议
矛盾冲突：由公共配套设施的使用或收费所引发的小区业主和物业服务公司矛盾冲突屡见不鲜，比如由于高层住宅区越来越多，不少小区的车位、车库严重不足，在供求矛盾日益突出的情况下，再加上部分开发商为谋取私利，任意提高车位的售价或者租金。因此，针对停车位等的所有权归属就产生了很多纠纷。
原因分析：小区公共配套设施的“主人”是开发商还是全体业主，法律目前并无明确规定。如停车位的所有权问题，相关法规只是对停车位作了这样的规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”共用设施和共用部位的权属问题并没提到；而《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》仅对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”的所有权明确为业主共有，但对“业主共有的道路或者其他场地用”又缺乏明细明文规范。因此，在此类问题无明确法律规定的情况下，业主和开发商、物业公司非常容易产生纠纷。
解决之道：小区公共配套设施所有权争议说到底是一个法律问题，由此引发业主和物业公司的矛盾很难说是物业公司或业主哪一方的责任。关于小区公共配套设施所有权的归属问题，《物权法》作出的仅是框架性的规定，对于处理涉及车位的一些具体纠纷比较难于操作。所以政府有关部门出台操作性强的法规对小区附属设施所有权的获取、使用及利益分配予以明确规定，才是解决此类问题的根本途径。比如可以明确规定住宅小区内的停车位计入公摊面积，这样停车位就归广大业主共有，有车业主享有停车位的使用权，暂时无车的业主可以对车位的收益享有共同受益权。
三、业主违规和拖欠物业管理费的处理
矛盾冲突：由于种种原因，不少小区存在部分业主拖欠物业管理费和违规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象。有着生存压力和维护小区环境秩序责任的物业服务公司易对此采取一些强制措施，再加上部分素质不高的物业管理人员在实施过程中方法不当、态度粗暴，业主与其产生冲突就不可避免。
原因分析：《物业管理条例》规定了物业服务公司的维护物业安全、保障物业合理使用等一定的社会管理责任，但《物业管理条例》并未授予物业公司任何处罚权力，也就是说，物业服务公司对业主违反法律法规、业主公约和临时公约的行为，仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和采取强制措施权。而现实当中，如果物业服务公司对业主违规的行为仅进行告知、制止、报告这类处理，并不能制止此类行为的发生，也即无法履行维护小区环境和秩序的职责；另外，如果部分业主总是长期拖欠物业管理费，物业服务公司在经济上将难以承受，小区内物业管理工作也将难以为继。因此，物业服务公司往往被迫在没有相关法规明确界定其强制权力的状况下，采取自认为合理的一些强制措施解决上述问题，这是造成与违规业主矛盾的根本原因。
解决之道：物业服务公司在处理业主违规和拖欠物业管理费此类问题上与业主产生的矛盾冲突，根本的原因在于缺乏能够有效指导处理此类问题的政策规范，使得物业服务公司易产生随意甚至粗暴的处理行为，从而引发与业主之间的矛盾。所以，应在《物业管理条例》等相关法规中，首先对业主违规和拖欠物业管理费的强制措施予以规范，即明确规定在小区物业管理层面对违规或拖欠物业管理费的业主可以执行哪些强制措施；其次要明确处理小区业主违规的主体是物业服务公司还是业主委员会，如果是业主委员会还有必要规定业主委员会在与物业服务公司签订物业管理协议时可将对此类事件的处理权利赋予物业服务公司，从而将维护小区物业安全、保障小区物业合理使用的责任与权力予以统一。
四、工程质量等开发商遗留问题
矛盾冲突：调查表明，物业管理纠纷中有近70％是开发商遗留问题引发的。开发商遗留问题主要是房屋建筑质量问题，此外还包括绿地等配套设施与售房时的约定有不符所引发的争议，结果业主入住后发现房屋质量问题或开发商原来的配套设施承诺没有兑现，在找不到开发商或不能及时得到处理的情况下，业主只能把矛头对准物业服务公司，即有求物业服务公司负责处理，否则拒交物业管理费，从而引发物业纠纷。
原因分析：对于房屋质量问题，我国《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”也即房屋质量是由社会服务机构进行验收，房屋质量问题照理是与物业服务公司无关的。但现实中，大量的住宅房屋质量问题都因为开发商推诿或干脆置之不理而得不到及时解决，而法律诉讼成本过高又阻碍了业主个人利用法律来维护自己的权利，再加上客观上不少物业服务公司（尤其是前期物业服务公司）与开发商存在利益关系，因而受害业主将这股“邪火”发到物业服务公司身上也是情理之中的。
对于小区配套设施的验收，由于业主委员会成立在时间上的滞后，小区配套设施的验收一般都是由前期物业服务公司负责，而物业服务公司并不能代表小区业主的利益，从而在主观上存在不认真负责进行房屋验收和接管的可能，而且前期物业服务公司是由开发商选定或干脆就是开发商的子公司，还存在不敢严格为业主把关的可能，这就是业主在出现此类问题时，往往直接指责物业服务公司的原因。
解决之道：首先，可以由业主直接主导小区住宅及配套设施的验收，即采用“一户一验”制，只有每一户的住房质量验收合格，整个住宅工程才能通过竣工验收。这样可以尽量避免整个项目工程质量被验收合格，但个别单元或者住房却出现质量问题的弊端。而且，业主在对住宅进行验收的同时，还可对小区住宅及配套设施进行验收，任何一个业主发现小区配套设施与合同约定不符，都可以拒绝通过对房屋质量的验收（从广义的房屋质量来说，应包括附属配套设施的合格）。
其次，对因住宅房屋质量引发的法律纠纷，应设法降低由于房屋质量问题受损害的业主维权的成本，同时提高开发商对其房屋质量不合格的赔偿成本。以平衡业主和开发商之间的相对强势、弱势关系，减少住宅房屋质量遗留问题的出现。
通过对上述四种较常见的小区业主与物业管理公司矛盾冲突的分析，可以发现问题并非仅出在物业服务公司上，作为矛盾另一方的小区业主也有其相应的责任，而且造成此类矛盾冲突的很大一部分原因在于相关政策法规的缺失或不完善。因此，我们在分析和解决此类矛盾冲突时，不能简单把责任指向矛盾冲突的某一方，而应作全面客观的分析（包括对外部影响因素的分析），方能得到更加合理的解决方法。
篇3：三大物业管理矛盾解决出路
三大物业管理矛盾解决出路
构建和谐社会作为对国家发展目标的科学定位，已成为新时期中国发展进程中的主旋律。随着城市化进程加快，房地产业得到了快速发展，然而物业管理的矛盾一直是各地消费者投诉、起诉的重点。为了规范物业管理的各种行为，减少各类矛盾的发生，国家于20**年9月1日正式颁布执行了《物业管理条例》。但是矛盾并没有因此而减少，相反随着业主维权意识加强，民主决策思想提高，投诉、诉讼案例数量不断上升。
矛盾如此之多，是什么原因导致的呢?有的人埋怨业主私心太重，不支持物业管理工作;有的人认为物业管理企业是“祸根”，是物业管理服务不到位、质价不符引发了矛盾;有的人则认为政府行政管理缺位是根本。通过最近对物业管理服务开展的相关课题研究，我想谈几点自己的想法和意见。
一、物业管理矛盾激增的原因
物业管理矛盾产生的原因是多种多样的，通常使矛盾激化主要来自于两个方面:
1.解决纠纷矛盾的机制缺位。
通常，物业管理企业整天与广大业主(物业使用者)打交道，物业管理企业员工时时刻刻在广大业主眼皮下工作，由于种种主、客观上的原因会出现一些矛盾和分歧，应该说这是在所难免的，但问题的关键是矛盾出现以后应该怎么办，当前这个问题并没有得到很好解决。
当业主与物业管理企业发生矛盾冲突时，“公说公有理，婆说婆有理”，由物业管理公司出面疏导是不太合适.的，因为让矛盾的一方来沟通往往会产生偏袒嫌疑。物业管理公司不适合调解，那么找谁呢?找行政主管部门投诉解决，而行政主管部门的管理人员少，又不了解矛盾产生的原因，地方性法规细则没有出台，或者出台后没有细化、不具体，难以执行，造成了行政主管部门很难表态。业主无法讨回公道，只能求助于报纸媒体。遗憾的是一些报纸记者并未对物业管理知识进行充分了解，而只是从新闻热点角度进行登载和发表看法。业主的这些简单操作和媒体的不恰当炒作，使矛盾更加尖锐化。
2.解决问题的方法单一、无力。
物业管理矛盾涉及到业主个人的利益，因此常常带着一定的复杂性。许多行政部门以合同法基本要素(即发生矛盾的双方民事主体协商不成应该通过法律诉讼)为由，退让到后面;而法律诉讼并不是有求必应，物业管理产生的矛盾又常常危害性小，经济损失少，诉讼处理时间长，因此一般法院也不太愿意受理。这样，就造成了矛盾没有解决渠道，最后不得已再次回到法律面前解决。
二、建立物业管理，纠纷的解决机制
为了使物业管理健康发展，遇到矛盾避免激化、恶化，妥善地解决这些问题，根据当前我国物业管理发展状况及法制建设的近况，应加快建立完善物业管理纠纷解决机制，具体体现在以下几个方面:
1.完善灵敏的反应、反馈机制。
作为行政主管部门，要想化解并解决矛盾，就要有一个能得知实情的反馈机制。任何一个住宅小区(或一栋高楼)，如果在物业管理服务活动中，如果物业管理公司与业主大会(业主委员会)、业主与业主、业主与其他行政管理部门之间发生了矛盾，在第一时间内由一个反馈机制网络把发生矛盾的全过程及时、全面地反映到各个行政主管部门及物业管理企业领导那里，使主管领导及时了解实情，熟知发生缘由，为妥善解决矛盾奠定基础。
2.便捷的申诉启动机制。
在物业管理服务活动中，无论是业主的思想受到了委屈，经济利益遭受了损失，还是财产权受到侵占，每一位业主(包括业主大会)都应该持有投诉的权利。因此，需要建立、完善一个在法规制度框架内的申诉机制，让业主或物业管理企业自由启动纠纷解决程序，做到冤有处诉，诉有人管。不能像过去那样，发生纠纷时业主大会(包括业主个人)，甚至物业管理企业不知找谁诉苦，也不知找谁保护自己的合法利益。如果能启动这样申诉机制，业主的怨气也就不会乱发了，纠纷就能通过规范、有效的途径得到解决了。
3.有效的纠纷解决机制。
长期以来，我国物业管理发生矛盾时缺少解决的机制。矛盾和问题出来了，没有人关心、帮助和疏导业主，导致业主(业主大会)与物业管理企业的矛盾不断激化，最后双方诉之“公堂”，造成两败俱伤的局面。
4.建立纠纷解决的协调督办机制。
面对着大量管理服务活动中产生的各类矛盾、投诉，物业管理企业应主动承担起化解矛盾的责任，以“以人为本”的服务理念树立企业自身形象，以细，乙服务、提高服务质量来解决矛盾。遗憾的是，目前物业管理企业与业主发生矛盾、隔阂时，无论是物业管理企业还是行政主管部门都采取“绕道走”，或者用“隔着靴子搔痒”式的处理办法“晾晒”业主，导致业主极度不满，使矛盾不断激化。此时，如果政府行政部门或者行业协会成立了相应的协调督办机制，就可以发挥作用，督促物业管理企业或业主大会积极化解纠纷。
三、建立解决物业管理纠纷的组织和手段
由于利益冲突多样化，社会主体之间关系复杂化，社会主体的价值观和文化传统多元化，以及司法机构数量不能满足现阶段解决矛盾需求等原因，决定了纠纷解决手段应该是多样化的，迫切需要推行三种解决问题的手段:
1.诉讼手段。
由于诉讼代表着国家司法权的行使，属于一种公共性纠纷解决机制，因此，它相对于其他“私人”、“民间”或“单位”等纠纷解决方式更具有权威性，是其他任何方式所无法代替的。诉讼审判制度为了维护法律威严，应最大限度发挥其解决纠纷的功能，以满足社会主体的法律需求。当前物业管理矛盾表现突出，违法性案件较清晰，法院理应尽快给予受理、裁决。但是由于物业管理案件不太复杂，法院往往忽视了其重要性，一般不受理物业管理案件。如何解决这个问题呢?笔者认为，应根据国务院颁布的《物业管理条例》为依据，成立相应的小型经济法庭来裁决。
2.行政手段。
目前物业管理活动中的大多数矛盾都集中在行政管理范围内，比如，没有规范物业管理招投标市场，行政主管部门对投诉的不作为等。作为行政主管部门除了自身行政主管工作内容之外，还应发挥自己“调解”、“裁决”的作用。
3.和解、协商手段。
物业管理活动中产生的大量矛盾都是由于信息不对称、彼此产生误会而发生的。如果矛盾一出现，就有一个双方认可并能够热心帮助的组织来沟通疏导，这样许多问题就比较容易解决。这类和解协商组织，主要是行业协会、街道居委会和业主代表大会(业主委员会)，这三类组织体系发挥着和解协商的重要作用，能成为矛盾双方的中间调解人。
物业管理行业蓬勃发展，从事业内工作的人员不断增加，各类矛盾还将会不断出现，但只要各级政府、物业管理企业及广大业主重视建立和完善物业管理矛盾的纠纷解决机制，发生在物业管理企业和业主之间的矛盾将会大量减少，一种新型的、和谐的人际关系社会终将会出现。